Tweelaagse aanbouw rijtjeshuis te Houten.
De familie bewoont een hoekeengezinswoning in drie bouwlagen in Houten. De zoon heeft de spierziekte van Duchenne, een op langere termijn ernstig progressieve aandoening. In de latere stadia vraagt dit een nogal intensieve verzorging (incl. evt. beademing). Het is dus verstandig om direct een voldoend adequate slaapkamer en natte cel aan te brengen. Dit voorkomt kostbare aanvullende verbouwingen later. Bovendien grijpt zoiets diep in in de gezins- en zorgsituatie.
Het bouwplan.
Het betreft een rijtjeswoning, gebouwd tijdens de grote uitbreidingen van Houten in de zeventiger jaren. De gevels zijn over twee bouwlagen recht opgemetseld, daarboven begint een ongelijkzijdige, schuine kap. Er zijn, ivm. een trafohuisje, geen uitbreidingsmogelijkheden naar de zijkant. De gebruiksoppervlakte binnen de gevels bedraagt ongeveer 5500x7500mm. De keuken is aan de straatzijde uitgebouwd. Aan de achtergevel is een stenen schuur met betondak aangebouwd, welke veel daglicht in de woonkamer wegneemt. De tuin is plm. 13m lang en bevat een later gebouwd houten schuurtje.
De verdieping is bereikbaar via een houten trap met één bovenkwart. Hier de gebruikelijke indeling met drie slaapkamers en badkamer. Boven de andere trap is een vaste zoldertrap met twee kwarten.
Het advies.
Bestaand en nieuw in voorstel van de familie op de verdieping.
In grote lijnen wordt in de adviezen van zowel Revalidatiecentrum De Hoogstraat (aan ouders) als Roessingh Dienstengroep (aan gemeente) uitgegaan van een slaap/studeerkamer van plm. 15 m2. Daarin moeten een hooglaagbed, tillift en elektrische rolstoel gebruikt kunnen worden, alsmede de gangbare meubilering als bureau, kast, stoel ed.
In de latere stadia van de aandoening is het belangrijk het bed driezijdig bereikbaar te houden. Dit in verband met intensieve zorgverlening en medische handelingen, zoals (nacht)beademing. Een dergelijke ziekenhuis bedopstelling moet dus mogelijk zijn. Beide adviezen houden hier onvoldoende rekening mee.
In de natte cel moet liggende verzorging (evt. liggend douchen) op een brancard mogelijk zijn. Met gebruikmaking van een tillift.
In de eerste, rolstoelgebonden fasen van de aandoening worden nog zelfstandige transferbewegingen van rolstoel naar bed, toilet en douchestoel uitgevoerd.
Wanneer dit niet langer mogelijk is, wordt voor toilet en douche gebruik gemaakt van tillift en overrijdbare toilet/douchestoel.
Al deze zorgbewegingen zijn in principe mogelijk binnen een oppervlakte van 6 à 8 m2.
Dit komt in beide adviezen voldoende aan de orde.
De procedure.
Het revalidatiecentrum geeft al in een vroeg stadium enkele verbouwmogelijkheden aan.
Te weten: bouwen aan de voorzijde, aan de achterzijde, en benutten van de verdieping. De ouders kiezen voor een combinatie en vragen Ir Grootveld hiervoor een plan te ontwikkelen. Vervolgens dienen zij op grond van dit bouwplan een subsidieaanvraag in bij de (toenmalige) Wvg.
De gemeente Houten laat adviesbureau Roessingh Dienstengroep een onderzoek instellen naar de mogelijkheden. Daarin worden ook de opties van de Hoogstraat en het bouwplan van Ir Grootveld meegenomen. Als "goedkoopst adequate oplossing" komt een rechthoekige aanbouw in de achtertuin naar voren.
De gemeente kiest voor deze tuinaanbouw. De familie is het hiermee niet eens en vraagt offertes op bij enkele aannemers. Daaruit blijken aanzienlijk hogere bouwkosten dan in de raming van Roessingh. Het prijsverschil wordt nu verhoudingsgewijs minder ongunstig. Dit maakt verder overleg met de gemeente mogelijk. De meerkosten boven het "goedkoopst adequaat" geachte bedrag blijven uiteraard voor rekening van de familie. De gemeente staat in principe niet onwelwillend tegenover dit idee.
Overwegingen en plankeuzen.
Uitgangspunt voor de gemeente en haar adviseur Roessingh was een aanbouw in de achtertuin, tpv. de bestaande, te slopen schuur. Voordeel van deze oplossing is dat alle zorg- en woonfuncties op de begane grond liggen.
Incl. een vervangende schuur is de benodigde oppervlakte plm. 44 m2. Ofwel een aanbouw van 3700x11500m.
In dit plan resteert er in de woonkamer slechts een puibreedte van twee meter voor daglicht en uitzicht. Dat levert een nogal onaantrekkelijke, donkere woonkamer op. De eerste twee meter van de aanbouw is toegevoegd aan de woonkamer. Deze verkrijgt zo de (in de verordening genoemde) oppervlakte van 30 m2 voor een "rolstoelgeschikte" woonkamer. In de schets is in deze uitbreiding extra lichtinval via gevel en dak voorzien. Op die wijze zou de kwaliteit van de leefruimte van het gezin vergelijkbaar blijven met die van vóór de aanpassingen.
Helaas worden in een later stadium van de procedure deze voorzieningen (hoewel ze een direct gevolg zijn van het voorgestelde bouwplan) als "niet subsidiabel" beschouwd. Er is geen rekening gehouden met een bruikbare buitenruimte voor een gezin met een rolstoelgebruiker. Het strookje van plm. twee bij elf meter naast de aanbouw is als tuin noch als terras te benutten.
Bestaand en nieuw in voorstel van de gemeente op de begane grond.
De familie wijst het voorstel dan ook af. Argument is daarbij een onaanvaardbaar verlies aan woonkwaliteit bij realisatie ervan. Bij optimale woonomstandigheden kan de toch al zware dagelijkse zorg rond de zoon langer volgehouden worden.
De familie ziet het meest in het voorstel van haar eigen adviseur, Ir. Grootveld. Daarin worden begane grond en verdieping beide uitgebouwd. Via een rolstoel plateaulift over de gewijzigde trap wordt de verdieping bereikt. Deze biedt voldoende ruimte voor een aangepaste slaap- en badkamer, alsmede de ouderslaapkamer. Het onderbrengen van de extra benodigde m2's op de verdieping ontstaat op de begane grond een ruimere woonkamer met uitzicht over een iets verkleinde, maar nog goed bruikbare tuin.
Roessingh Dienstengroep beoordeelt het tweelaagse plan als "onvoldoende adequaat". Er zijn immers dagelijks extra handelingen nodig als gevolg van de noodzakelijke liftvoorziening. Dit maakt de zorgverlening zwaarder. De familie acht dit bezwaar ondergeschikt aan het verlies van de tuin. Als bijkomend voordeel beschouwen zij het feit dat ouders en kind (bv. bij nachtelijke calamiteiten) op dezelfde verdieping slapen, in elkaars nabijheid. Verder behoudt de woning haar waarde, omdat tuin en woonkamer goed bruikbaar blijven.
De prijsvorming.
Roessingh raamt de kosten voor de aanbouw in de tuin flink goedkoper dan de door de ouders gewenste oplossing. Onderbouwing ontbreekt. Waarschijnlijk is dit gebaseerd op zgn. "eenheidsprijzen". Dit zijn lijsten van gemiddelde bouwprijzen, opgesteld door bouwkostenbureau's.
Zo'n werkwijze kan voor cliënten onbillijk zijn. Indien een subsidie namelijk wordt gebaseerd op een raming ipv. een concrete aannemersofferte, draagt de cliënt zelf het volledige kostenrisico. Hij moet immers zien te bereiken, dat de geraamde prijs in de praktijk inderdaad gerealiseerd wordt. Als leek beschikt hij doorgaans niet over de nodige onderhandelingservaring met aannemers.
Eerlijker is het om uit te gaan van reële marktprijzen, waarvoor aannemers de verbouwing daadwerkelijk kunnen uitvoeren. De gemeente ziet dat inen vraagt de familie om dergelijke offertes. Daaruit blijkt een veel kleiner verschil in kosten tussen beide plannen.
Ir Grootveld vult de kosten van de (door Roessingh geïndiceerde) tuinaanbouw aan met bijkomende posten. Te weten de kosten van noodzakelijke aanpassingen binnen de bestaande woning (toegankelijkheid entreehal en voordeur) en aanvullende miva-voorzieningen (waarvoor wel aanvullende indicatie nodig is). Verder zijn er kosten voor tekenwerk, bouwleges, constructeur ed.
Ter controle vraagt de gemeente de familie om een nieuwe offerte van het uitverkoren bouwbedrijf, waarin het bovenstaande is meegenomen. Deze wordt, samen met de kostenraming van Ir Grootveld, opnieuw ingediend bij de gemeente. Het eindbedrag wordt, na onderling overleg over enkele kleine posten, goedgekeurd.
Het bestemmingsplan.
Beide bouwvoorstellen dienen aan het bestemmingsplan te worden getoetst. Een aanbouw kan zonder problemen in de tuin gerealiseerd worden, omdat minder dan 50 percent van het "erf" wordt bebouwd. De tweelaagse uitbreiding is toegestaan, indien van een met name genoemde vrijstellingsbevoegdheid in het bestemmingsplan gebruik wordt gemaakt.
Een probleem ontstaat als afdeling Bouwzaken niet mee wil werken aan het voorleggen van het tweelaagse bouwplan aan B+W om de vrijstelling inderdaad te realiseren. B+W vragen hiervoor "zwaarwegende redenen". De collega's van Wvg hebben eerder de tuinaanbouw als "adequaat" bestempeld. Er is dus onvoldoende reden om medewerking te verlenen aan een plan dat niet de voorkeur van de stedenbouwkundige heeft. Betrokkenen zijn het wel met de familie eens dat zij "zelf nooit zo zouden willen wonen".
Om uit de impasse te komen volgt een gesprek met de wethouder. Daarin verduidelijkt de familie haar argumenten voor het tweelaagse bouwplan. Zoals de lichtinval in de woonkamer en het onbruikbare restant tuin, als buitenspeelruimte voor hun rolstoelgebruikende zoon. Adviseur Ir Grootveld bepleit daarnaast de stedenbouwkundige voordelen van een korte tweelaagse aanbouw boven het voor een groot deel volbouwen van een achtererf.
Op grond van deze argumentatie wil de wethouder onder voorwaarden meewerken aan het tweelaagse bouwplan. De voorwaarden behelzen met name een stedenbouwkundig en Welstandstechnisch aanvaardbare vormgeving van de aanbouw. De familie en haar architect stemmen hiermee in.
