De afdeling Bouw- en Woningtoezicht (of een daarmee vergelijkbare dienst) is binnen een gemeente belast met het beoordelen van bouwaanvragen. Let u op, dat dit altijd een ander "loket" van de gemeente is, dan waar u uw WMO-aanvraag heeft lopen.
Welke bouwwerken vergunningvrij zijn, dan wel een lichte of reguliere vergunningsprocedure dienen te doorlopen, is in de wet vastgelegd. Belangrijke criteria zijn de afmetingen en de plaats van het bouwwerk. Om snel te kunnen bepalen of een vergunning nodig is en welke procedure van toepassing is, kunt u contact opnemen met de afdeling Bouw-en Woningtoezicht van uw gemeente.
- Bouwvergunningvrij bouwen
Als uw bouwplan voldoet aan alle voorwaarden voor bouwvergunningvrij bouwen, dan heeft u geen bouwvergunning nodig. De regels in het Bestemmingsplan, de gemeentelijke Bouwverordening en in principe zelfs de gemeentelijke Welstandseisen zijn in dat geval niet van toepassing. De regels voor veiligheid en gezondheid uit het Bouwbesluit en het Burenrecht gelden echter wel. Deze worden door uw gemeente in deze situatie niet altijd gecontroleerd, maar belanghebbenden kunnen u er (ook later nog) altijd juridisch op aanspreken. - Lichte bouwvergunning
Een licht vergunningplichtig bouwwerk wordt getoetst aan het Bestemmingsplan, de stedenbouwkundige voorschriften uit de gemeentelijke Bouwverordening, constructieve veiligheid volgens het Bouwbesluit en Welstand. De "fatale beslistermijn" is zes weken. Wordt de beslissing door uw gemeente niet tijdig genomen, dan is de bouwvergunning van rechtswege verleend. Wanneer het bouwplan in strijd is met het Bestemmingsplan, dan geldt de fatale beslistermijn niet. - Reguliere bouwvergunning
Een regulier vergunningplichtig bouwwerk wordt getoetst aan het Bestemmingsplan en Welstand. Verder wordt het bouwwerk getoetst aan de gehele gemeentelijke Bouwverordening en alle relevante eisen uit het Bouwbesluit. De "fatale beslistermijn" is twaalf weken. Wordt de beslissing door uw gemeente niet tijdig genomen, dan is de bouwvergunning van rechtswege verleend. Wanneer het bouwplan in strijd is met het Bestemmingsplan, dan geldt de fatale beslistermijn niet.
Een reguliere Bouwvergunning kan ook gefaseerd aangevraagd worden. In de eerste fase wordt bekeken of er ruimtelijke en welstandstechnische bezwaren zijn en in de tweede fase wordt getoetst op de bouwtechnische aspecten. Op deze manier worden geen onnodige kosten gemaakt als in de eerste fase al blijkt dat het bouwplan ruimtelijk niet past. Elke fase kan zes weken duren en beide fasen zijn eenmalig met zes weken te verlengen. - Buren informeren
Soms kan een bouwplan leiden tot problemen met de buren. U kunt ongenoegen vóór zijn, door vooraf met de buren te overleggen over uw plannen. Kleine planaanpassingen kunnen wellicht grote problemen voorkomen. Mocht u toch niet tot overeenstemming kunnen komen, dan kan het Burgerlijk Wetboek uitsluitsel geven. Daarin zijn de 'gebruikelijke omgangsvormen’ vastgelegd.
Let op, dat bij plannen die strijdig zijn met het bestemmingsplan, waarbij de gemeente voornemens is vrijstelling te verlenen, de directe buren altijd door de gemeente worden geïnformeerd.
Mochten buren bezwaar maken tegen uw plannen, dan zal de gemeente een belangenafweging maken. Uw belang (aanpassing tbv. een handicap) wordt dan afgewogen tegen het hunne (verlies uitzicht, planschade). Vaak zult u uiteindelijk wel in het gelijk gesteld worden, omdat uw belang zwaarder weegt. Het betreft echter een lange procedure, die alleen al hierom is af te raden. Bovendien moet u hierna verder met uw buren. - Publicatie
Alle ingekomen bouwaanvragen moeten binnen twee weken na ontvangst worden gepubliceerd in een plaatselijk huis-aan-huisblad. Vermeld wordt wanneer de aanvraag is binnengekomen, wat er waar gebouwd gaat worden en wie de aanvrager is. De verleende bouwvergunning wordt in een later stadium ook weer gepubliceerd. - Bezwaar
Als een bouwplan wel strijdig is met het Bestemmingsplan, wordt het voornemen tot het verlenen van vrijstelling door het College van B en W gepubliceerd. Dit geeft mensen (buren!) de mogelijkheid om bij strijdige plannen, vóórdat de bouwvergunning is verleend, schriftelijk bezwaar in te dienen.
Als een bouwplan niet strijdig is met het Bestemmingsplan, kan tot 6 weken na de datum van verlening nog altijd door iemand een bezwaarschrift worden ingediend bij het College van B en W. - Weigeringsgronden
Een bouwvergunning wordt geweigerd als het bouwwerk in strijd is met het Bouwbesluit, de Bouwverordening, het Bestemmingsplan (en hiervoor geen vrijstelling verleend wordt), redelijke eisen van welstand of wanneer voor het bouwwerk een vergunning ingevolge de Monumentenwet of een provinciale of gemeentelijke Monumentenverordening is vereist en is geweigerd. - Geldigheidsduur
Als de bouwvergunning verleend is, hebt u 26 weken de tijd om met de bouw te starten. Dit kan van belang zijn indien de WMO-subsidie of de aanneemopdracht nog niet rond is. Als u dit niet doet, kunt u om uitstel verzoeken, met opgave van de redenen daarvoor. Doet u dat niet, dan zal het College van B en W u vragen, of u nog van de vergunning gebruik wilt maken. Wilt u dat niet meer, dan kan deze ingetrokken worden. - Kosten
De legeskosten van een bouwvergunning verschillen per gemeente en zijn afhankelijk van de bouwkosten. Meestal schommelt dit tussen 1% en 2% van de bouwkosten. Deze kosten zijn in principe subsidiabel. - Bouw en gereedmelding
Nadat u een bouwvergunning heeft verkregen, kunt u starten met de (ver)bouw werkzaamheden. De start moet wel vooraf aan de ambtenaar Bouw- en Woningtoezicht te worden gemeld. Tijdens de (ver)bouw vindt door de gemeente zo nu en dan controle plaats. De ambtenaar Bouw- en Woningtoezicht ziet toe op de naleving van de eventuele voorwaarden die in de bouwvergunning zijn opgenomen. De voorwaarden hebben niet alleen betrekking op technische aspecten, maar ook op bouwmethoden (bijvoorbeeld veiligheid op de bouwplaats) en de aan- en afvoer van materieel en bouwmaterialen. Indien de bouw niet volgens de in de vergunning gestelde eisen plaats vindt kan de ambtenaar het werk zonodig zelfs stilleggen.
Nadat de vergunningplichtige (ver)bouw van een woning of gebouw is voltooid dient u dit als eigenaar aan de gemeente te melden. Hiervoor is een gereedmeldingsformulier bij uw bouwvergunning gevoegd.
Het Bestemmingsplan.
Een belangrijke fase in uw bouwplan is de toetsing aan het Bestemmingsplan. Voor vrijwel elke plek in Nederland geldt zo'n bestemmingsplan. De hierin genoemde eisen betreffen zaken als toegestane bouwhoogten, verplichte afstanden tot perceelsgrenzen, maximaal te bebouwen oppervlakten ed. De regels voor "aan- en bijgebouwen" (bij verbouwingen) of "hoofdbouwmassa's" (voor nieuwbouw) zijn, samen met een kaartje waarop de "rooilijnen" en "bouwvlakken" voor uw woning zijn ingetekend, bij het gemeentelijk bouwtoezicht op te vragen en kunnen door de ontwerper ingepast worden in zijn plan. Dit plan kan, vooruitlopend op een aanvraag Bouwvergunning, getoetst worden aan de geldende eisen van het Bestemmingsplaneisen. Dat beperkt in een vroeg stadium teleurstellingen en overbodige kosten, maar verlengt de duur van de procedures.
In de meeste gevallen zal een plan voor een woningaanpassing ten gevolge van een handicap niet binnen de ter plaatse geldende bestemmingsplaneisen te realiseren zijn. In dat geval moet al vroeg worden geprobeerd, de medewerking van uw gemeente te krijgen om buiten de bestemmingsplan regels te mogen bouwen. Daarvoor bestaan vrijstellings- (zg. "artikel 19"-)procedures, wat extra bureaucratie en proceduretijd vraagt. Het is verstandig u hierbij in een vroeg stadium deskundig te laten ondersteunen. Mits u met deugdelijk onderbouwde (medische) argumenten komt, kan veel mogelijk zijn.
- Planschadeclaims.
Sommige gemeenten stellen als voorwaarde voor hun medewerking aan een vrijstellingsprocedure, dat u hen vooraf schriftelijk vrijwaart van eventuele planschadeclaims door benadeelde derden. U draait daarmee, bij toekomstige (terechte of onterechte) claims, voor behoorlijke kosten op. Gemeenten kunnen de te verwachten planschadeclaims bij het toestaan van bestemmingsplanwijzigingen afwentelen op de veroorzaker. Dit geldt ook in geval van een woningaanpassing, waaraan de gemeente bereid is mede te werken. Er is voor u de mogelijkheid van beroep hiertegen opgenomen in de wet. De gewijzigde regeling trad in september 2005 in werking.
Een klager dient zijn verzoek in bij de gemeente. Deze vraagt een bedrag tussen de 100 en 500 euro om te voorkomen dat "iedereen" schadeclaims indient. Bij toewijzing van planschade ontvangt de aanvrager dit bedrag terug. Er is voor het indienen van claims een verjaringstermijn van vijf jaar in de regeling opgenomen.
Eventueel zou u zich tegen deze kosten kunnen proberen te verzekeren. De premiekosten zouden, als gevolgkosten van een WMO-indicatiebesluit voor uw bouwplan, subsidiabel dienen te zijn....
De Welstandscommissie.
Zijn er wijzigingen in het uiterlijk van een gebouw, dan wordt uw bouwaanvraag ook bekeken door de "Welstandscommissie". Dit orgaan adviseert de gemeente over de mate waarin de gewenste aanpassing "in de omgeving past".
De Welstandscommissie baseert haar advies vooral op onderstaande criteria:
- massa, gevelindeling, kapvorm e.d. (vormgeving)
- materialisering (metselwerk, dakbedekking e.d.)
- detaillering en kleurgebruik
- relatie van het bouwwerk met zijn omgeving
- verhouding in maat en schaal tot bestaande bebouwing
- relatie tot toekomstige ontwikkelingen (voor zover bekend)
Het betreft een nogal subjectief oordeel, en de uitkomst is dan ook vooraf moeilijk in te schatten. Inschakelen van een deskundig architect/ontwerper vergroot de kans op een positief oordeel.
Hoewel het om een advies gaat en géén besluit, wijkt een gemeente zelden af van een negatief welstandsoordeel.
Vooroverleg met de Welstandscommissie kan wenselijk zijn als u twijfelt of uw bouwaanvraag door de commissie wordt goedgekeurd. U bespaart onnodige kosten aan fundamentele wijzigingen in de bouwtekening. De contacten met de Welstandscommissie lopen via de ambtenaar van Bouw- en Woningtoezicht die uw bouwaanvraag behandelt. In sommige gevallen wordt u of uw architect uitgenodigd om uw plan in de vergadering van de Welstandscommissie toe te lichten.
Bodemonderzoek.
De bouwmogelijkheden die uw grond biedt, zijn afhankelijk van de mate van bodemvervuiling. Met een "schone grondverklaring" is er geen beletsel om te bouwen. Is deze niet aanwezig, dan wel via de voorgaande grondeigenaar te achterhalen, dan dient onderzoek plaats te vinden naar de mate van evt. aanwezige vervuiling en de geschiedenis daarvan. Dit heet een "verkennend-" en/of "historisch bodemonderzoek". Wanneer de resultaten daartoe aanleiding geven, kan het nodig zijn om op verdachte plaatsen aanvullend bodemonderzoek te laten doen. De gemeente beoordeelt of aanvullend onderzoek in uw situatie noodzakelijk geacht wordt. Bodemonderzoek wordt verricht door gespecialiseerde bureaus, die u via uw gemeente of wat "Googelen" op internet vindt.
Kadastrale informatie.
Eigendom van onroerend goed wordt geregistreerd in het Kadaster. Dit betreft informatie over eigenaar en onroerend goed . Ook hypotheekgegevens worden geregistreerd. Daarnaast is kaartmateriaal beschikbaar met de ligging en grootte van percelen.
Het kadastraal bericht eigendom is een uittreksel, dat u kunt opvragen bij het Kadaster. (www.kadaster.nl) Dit stuk geeft u inzicht in de belangrijkste gegevens van een perceel, zoals de eigendomstoestand, eventuele bodemverontreiniging en andere gebruiksbeperkingen.
Het uittreksel kadastrale kaart biedt u in één oogopslag de ligging van het perceel ten opzichte van de omliggende percelen en geeft een globale indicatie van de ligging van de grenzen. Soms maakt dit stuk deel uit van uw koopcontract of eigendomsbewijs. U heeft deze gegevens nodig bij een aanvraag Bouwvergunning.
