De bouwregelgeving.
Bij uiterlijke of constructieve wijzigingen aan de woning moet u in veel gevallen een omgevingsvergunning aanvragen. Uw aanvraag wordt getoetst aan het Bestemmingsplan, de Welstandsregels, en het Bouwbesluit, waarin alle technische eisen rond het bouwen zijn opgenomen. Soms kunt u vergunningvrij bouwen. Ook dan blijven de Bouwbesluiteisen verplicht.
Een Omgevingsvergunning vraagt u aan bij uw Gemeente. Net als de Wmo-subsidie, maar bij een ander loket. De samenwerking tussen de twee loketten is niet overal optimaal. Wat Wmo toestaat, mag u volgens Bouwbesluit, Welstand of Bestemmingsplan soms niet bouwen. Of omgekeerd...
De omgevingsvergunning.
Als u gaat bouwen of verbouwen heeft u meestal een "Omgevingsvergunning voor de aktiviteit bouwen" (voorheen: "Bouwvergunning") nodig. In elk geval wanneer het gaat om uiterlijke of constructieve wijzigingen aan de woning. U vraagt een omgevingsvergunning aan bij uw gemeente of digitaal via het Omgevingsloket online. Alle vergunningplichtige aktiviteiten rond het bouwen zijn in deze ene procedure samengevoegd. Zoals vergunningen tbv. slopen, bomen rooien, wijziging monumenten, strijdigheid met bestemmingsplaneisen, aanleg uitrit ed. In bepaalde situaties kan bouwen vergunningvrij zijn. Sinds eind 2014 geldt dit voor losse mantelzorgwoningen en voor zorgaanpassingen. Maar let op! De Bestemmingsplan- en Bouwbesluiteisen blijven ook dan voor u van kracht!!
Aanvraagprocedure.
Het aanvraagformulier voor een omgevingsvergunning kunt u vinden op het Omgevingsloket online of aanvragen bij uw gemeente. Op het Omgevingsloket online kunt u dmv. een checklist vaststellen welke vergunningen noodzakelijk zijn, dan wel of u vergunningvrij kunt bouwen. Verder kunt u er lezen welke gegevens u bij uw aanvraag moet aanleveren, zoals bouwtekeningen en sterkteberekeningen. Als na inlevering nog stukken ontbreken, verzoekt de gemeente u dit nog aan te vullen. Wanneer uw aanvraag alle gevraagde gegevens bevat, wordt deze ontvankelijk verklaard. Daarna publiceert de gemeente deze op internet of in een huis-aan-huisblad. Vervolgens toetst de gemeente uw bouwplan en laat u weten of u voor een vergunning in aanmerking komt.
Behandelingstermijn.
Bij een omgevingsvergunning voor bouwen moet de gemeente binnen 8 weken laten weten of u toestemming heeft om te bouwen of niet. De termijn kan éénmaal worden verlengd met 6 weken. De termijn start de dag nadat de gemeente de aanvraag ontvangt. Als u in de omgevingsvergunning ook andere activiteiten dan bouwen hebt opgenomen, dan moet de gemeente soms een uitgebreide procedure voeren. Hiervoor heeft de gemeente een behandeltijd van 6 maanden. De gemeente geeft u in ontvangstbevestiging aan, welke procedure op uw aanvraag van toepassing is. Als de gemeente niet binnen de officiële behandelingstermijn reageert, mag u de aangevraagde vergunning als verleend beschouwen. Dit heet een "vergunning van rechtswege". Let op: dit geldt niet voor bouwplannen waarvoor de uitgebreide procedure van 6 maanden geldt. Informeer dus altijd naar de status van uw aanvraag voordat u met bouwen start. Houd er rekening mee dat belanghebbenden (zoals buren) gedurende 6 weken na verlening bezwaar kunnen maken tegen uw vergunning.
Afwijzing en bezwaar.
Als de gemeente uw aanvraag heeft afgewezen, mag u uw bouwplannen niet uitvoeren. U kunt binnen 6 weken bezwaar maken tegen deze beslissing. Dit moet u schriftelijk (niet per e-mail) doen bij uw gemeente. Net als bij een bezwaar tegen een Wmo-besluit vraagt u daarbij altijd om een ontvangstbevestiging. Een vergunning wordt geweigerd als het bouwwerk in strijd is met het Bouwbesluit, het Bestemmingsplan (en hiervoor geen vrijstelling verleend wordt), de eisen van Welstand of met die van de Monumentenwet (dan wel een provinciale of gemeentelijke Monumentenverordening).
Een plan voor een woningaanpassing is soms strijdig met het Bestemmingsplan. Zeker in geval van grote aanbouwen of buitenliften. Vaak werkt een gemeente in zo'n geval toch mee aan een vrijstelling of aanpassing van het Bestemmingsplan. Soms nadat u een "planschadeclausule" heeft ondertekend. Let op dat het voornemen tot het verlenen van zo'n vrijstelling altijd wordt gepubliceerd. Dit geeft belanghebbenden (buren!) de mogelijkheid om schriftelijk bezwaar in te dienen.
Leges en geldigheidsduur.
De legeskosten van een vergunning verschillen per gemeente. De leges is altijd afhankelijk van de opgegeven bouwkosten. Meestal schommelt dit tussen 1% en 2% van de bouwkosten, maar elke gemeente is vrij om de hoogte ervan vast te stellen. Er kunnen zo behoorlijke verschillen tussen gemeentes bestaan. De legeskosten zijn volgens vrijwel alle Wmo-verordeningen subsidiabel.
Als de vergunning verleend is, hebt u meestal 26 weken de tijd om met de bouw te starten. De geldende termijn wordt altijd vermeld. Dit kan van belang zijn indien de Wmo-subsidie of de aanneemopdracht nog niet rond is. Als bouwen binnen de termijn niet lukt kunt u (tijdig) om uitstel verzoeken, met opgave van de redenen daarvoor. Doet u dat niet, dan zal het College van B en W u vragen, of u nog van de vergunning gebruik wilt maken. Wanneer dat niet langer het geval is, dan wordt deze ingetrokken.
Bouw en gereedmelding.
Nadat u een vergunning heeft verkregen, kunt u starten met de (ver)bouw werkzaamheden. Dat moet wel vooraf aan de ambtenaar Bouw- en Woningtoezicht worden gemeld. Tijdens de (ver)bouw vindt door de gemeente zo nu en dan controle plaats. De ambtenaar Bouw- en Woningtoezicht ziet toe op de naleving van de eventuele voorwaarden die in de vergunning zijn opgenomen. Die hebben niet alleen betrekking op technische aspecten, maar ook op bouwmethoden (bijvoorbeeld veiligheid op de bouwplaats) en de aan- en afvoer van materieel en bouwmaterialen. Indien de bouw niet volgens de in de vergunning gestelde eisen plaats vindt kan de ambtenaar het werk zonodig zelfs stilleggen. Nadat de vergunningplichtige (ver)bouw van een woning of gebouw is voltooid dient u dit als eigenaar aan de gemeente te melden via een gereedmeldingsformulier.
Het bestemmingsplan.
Als u wilt (ver)bouwen moet dat passen in het bestemmingsplan van de gemeente. Voor vrijwel elke plek in Nederland geldt zo'n bestemmingsplan. Hierin zijn de eisen vastgelegd betreffende toegestane bouwhoogten, verplichte afstanden tot perceelsgrenzen, maximaal te bebouwen oppervlakten ed. De regels voor "aan- en bijgebouwen" (bij verbouwingen) of "hoofdbouwmassa's" (voor nieuwbouw) zijn, samen met een kaartje waarop de "rooilijnen" en "bouwvlakken" voor uw perceel zijn ingetekend, bij het gemeentelijk bouwtoezicht op te vragen. Uw ontwerper zorgt voor een juiste inpassing in zijn plan.
Uw bouwplan kunt u, vooruitlopend op een formele aanvraag voor een omgevingsvergunning, laten toetsen aan de eisen van het geldende Bestemmingsplan. Zo'n vooroverleg bespaart u in een vroeg stadium teleurstellingen en overbodige (teken)kosten. Er staat echter geen maximale tijdsduur voor, vanwege het informele karakter van dit overleg.
Ook vergunningvrije bouwwerken dienen in het ter plaatse geldende bestemmingsplan te passen. Voor het wijzigen van een bestemming van een bestaand gebouw gelden de regels voor nieuw bouwen. Denk aan het maken van een slaapkamer in een als garage gebruikte aanbouw.
Planschadeclausules.
Sommige gemeenten stellen voorwaarden voor hun medewerking aan een vrijstellingsprocedure van het bestemmingsplan. Zoals een schriftelijke vrijwaring vóóraf van eventuele planschadeclaims door benadeelde derden. Bijvoorbeeld buren die hun woningwaarde zien dalen door uw plannen. U draait daarmee, bij toekomstige claims (terecht of onterecht), op voor de kosten. Gemeenten kunnen met zo'n "planschadeclausule" eventuele claims bij het toestaan van bestemmingsplanwijzigingen afwentelen op u als veroorzaker. Dit kan ook in het geval van een woningaanpassing, waaraan de gemeente bereid is mede te werken. Er is voor u wel de mogelijkheid van beroep opgenomen in de wet.
Mocht een klager zich benadeeld voelen, dan dient hij zijn verzoek in bij de gemeente. Deze vraagt een bedrag tussen de 100 en 500 euro om te voorkomen dat "iedereen" schadeclaims indient. Bij toewijzing ontvangt de aanvrager dit bedrag terug. De gemeente start een onderzoek (op kosten van de indiener van het bouwplan) om vast te stellen of (en in hoeverre) er inderdaad sprake is van planschade. In geval van een woningaanpassing is uw belang meestal groter dan dat van de klager. Diens claim wordt dan vaak afgewezen. Er bestaat voor het indienen van claims een verjaringstermijn van vijf jaar.
De welstandscommissie.
Zijn er wijzigingen in het uiterlijk van een gebouw, dan wordt uw bouwaanvraag ook bekeken door een "Welstandscommissie". Dit orgaan adviseert de gemeente over de mate waarin de gewenste aanpassing "in de omgeving past". Dan wel voldoet "aan redelijke eisen van welstand". Elke gemeente beschikt hiertoe over een "Welstandsnota", waarin per wijk algemene criteria zijn vastgesteld, waaraan het uiterlijk van bouwplannen moet voldoen. Deze nota dient als richtlijn voor zowel Welstandscommissie als burger, om meer inzichtelijkheid en objectiviteit te krijgen bij de beoordeling. Het betreft immers een nogal subjectief oordeel, en de uitkomst is dan ook vooraf moeilijk in te schatten. Inschakelen van een deskundig architect/ontwerper vergroot de kans op een positieve uitkomst.
De Welstandscommissie baseert haar advies op onderstaande criteria:
- massa, gevelindeling, kapvorm e.d. (vormgeving)
- materialisering (metselwerk, dakbedekking e.d.)
- detaillering en kleurgebruik
- relatie van het bouwwerk met zijn omgeving
- verhouding in maat en schaal tot bestaande bebouwing
- relatie van het bouwwerk tot toekomstige ontwikkelingen
Hoewel het om een advies gaat en géén besluit, wijkt een gemeente zelden af van een negatief welstandsoordeel. Vooroverleg met de Welstandscommissie kan wenselijk zijn als u twijfelt of uw bouwaanvraag zal worden goedgekeurd. U bespaart daarmee kosten aan fundamentele wijzigingen in de bouwtekening. De contacten met de Welstandscommissie lopen via de ambtenaar van Bouw- en Woningtoezicht die uw bouwaanvraag behandelt. In sommige gevallen wordt u of uw architect uitgenodigd om uw plan in de vergadering van de Welstandscommissie toe te lichten.
Het Bouwbesluit.
Een gebouw mag geen gevaar opleveren voor de bewoners, gebruikers en omgeving. Daarom heeft de overheid bouwvoorschriften om vast te leggen dat alle bouwwerken van een kwalitatief verantwoord niveau zijn. Deze zijn vastgelegd in het landelijk geldende "Bouwbesluit". Alle bouw- en verbouwplannen moeten aan deze voorschriften voldoen. Ook in geval van vergunningvrij bouwen! Uw gemeente mag geen zwaardere bouwtechnische eisen stellen dan het Bouwbesluit aangeeft. De eisen voor bestaande bouw (aan- en verbouw) zijn lichter dan die voor algehele nieuwbouw. Veranderingen bij bestaande bouw kunnen nooit zwaarder zijn dan de geldende eisen ten tijde van de oorspronkelijk afgegeven vergunning. Zijn die niet te achterhalen, dan mag het bouwtechnische niveau van de veranderingen in ieder geval nooit lager zijn dan dat van de bestaande situatie. Ofwel: het zogenoemde "rechtens verkregen niveau".
Burenrecht en overleg.
Soms kan uw bouwplan leiden tot problemen met de buren. U kunt ongenoegen voorkomen, door vooraf met hen te overleggen over uw plannen. In een vroeg stadium kunt u met kleine planaanpassingen wellicht grote problemen voorkomen. Mensen worden nu eenmaal niet graag voor voldongen feiten gesteld. Mocht u toch niet tot overeenstemming kunnen komen, dan moet het Burgerlijk Wetboek uitsluitsel geven. Daarin zijn "gebruikelijke omgangsvormen" tussen buren vastgelegd. Zoals u in het tv-programma van de "Rijdende Rechter" kunt zien, is deze juridische route echter niet aan te bevelen.
Als uw plannen strijdig zijn met het bestemmingsplan, en de gemeente voornemens is vrijstelling te verlenen, worden de directe buren altijd geïnformeerd.
Mochten dezen bezwaar maken tegen uw plannen, dan moet de gemeente een belangenafweging maken. Uw belang (aanpassing tbv. een handicap) wordt dan afgewogen tegen het hunne (verlies uitzicht of bezonning, meestal beperkte planschade). Vaak wordt u uiteindelijk in het gelijk gesteld, omdat uw belang zwaarder weegt. Het betreft echter een lange procedure, die alleen al hierom is af te raden. Bovendien moet u weer verder leven met uw buren.
Bodemonderzoek.
Wanneer sprake is van bodemvervuiling op uw terrein, mag u daar niet zonder meer bouwen. Met een "schone grondverklaring" is er geen beletsel om te bouwen. Is deze niet aanwezig, dan wel via de voorgaande grondeigenaar te achterhalen, dan dient onderzoek plaats te vinden naar mogelijke vervuiling en de voorgeschiedenis daarvan. Dit heet een "verkennend-" en/of "historisch bodemonderzoek". Hiermee zijn forse kosten gemoeid, in de orde van zo'n 1000 euro of meer. Ga zonder schone grondverklaring dan ook niet over tot aankoop van de betreffende woning of kavel.
Verder kan de grond waarop gebouwd wordt ook archeologisch gezien interessant zijn. Uw gemeente heeft dan de plicht om verstoring van de bodem als gevolg van het bouwplan te beperken. Dan wel eventuele bodemvondsten veilig te stellen door ze op te graven. In een verkennend archeologisch onderzoek wordt vastgesteld of dit aan de orde is. In de praktijk zal dit bij het (ver)bouwen van woningen zelden het geval zijn, maar check dit bij uw gemeente. Deze kan aangeven waar de archeologisch meest interessante gebieden zich bevinden.
Wanneer de resultaten van één of beide onderzoeken daartoe aanleiding geven, kan aanvullend bodemonderzoek op verdachte plaatsen nodig zijn. De gemeente beoordeelt of dit in uw situatie het geval is. Zulk bodemonderzoek wordt verricht door gespecialiseerde bureaus, die u via uw gemeente of wat "Googlen" op internet vindt.
Mantelzorgwoning of -aanbouw.
Volgens het nieuwe Besluit Omgevingsrecht mag een mantelzorgwoning of zorgaanbouw vanaf eind 2014 vergunningvrij worden gebouwd. Het maakt niet uit of sprake is van een aanbouw, een vrijstaande mantelzorgwoning in de tuin, of een verbouwd bestaand bijgebouw (garage, schuur ed.). In nieuwbouwsituaties mag de goothoogte maximaal 3 meter bedragen, en de nokhoogte 5 meter. Verblijfsruimten (keuken, woonkamer, slaapkamer) en badkamer mogen zich alleen op de begane grond bevinden. De maximale oppervlakte is afhankelijk van de perceelsgrootte en eventuele andere bouwwerken.
Let op dat bij vergunningvrij bouwen alle bouwregels van toepassing blijven. Zoals de voorschriften uit het Bouwbesluit, over veiligheid en bruikbaarheid van het bouwplan. Of de regels uit het Bestemmingsplan. Die leggen beperkingen op mbt. de plekken (nooit aan de voorzijde op het perceel) waar de zorgwoning of -aanbouw mag worden geplaatst. U blijft er zelf verantwoordelijk voor, dat uw bouwplan aan alle eisen voldoet, ook in de toekomst. Daarom is het ook zonder vergunningaanvraag verstandig om een deskundige in te schakelen voor het maken van adequate bouwtekeningen.
Het maakt niet uit hoe de mantelzorgwoning en bijbehorende hoofdwoning gebruikt gaan worden. De mantelzorger en de zorgvrager maken zelf uit wie waar gaat wonen. Zo kunnen kinderen een zorgvragende ouder in de tuin laten wonen, en zelf de hoofdwoning betrekken. Maar ouders kunnen ook een kind in hun tuin laten wonen, om hen zorg te verlenen. De mantelzorger hoeft geen familie te zijn van de zorgvrager. Wel moet er een sociale relatie zijn met de zorgvrager, waarbij de zorg uitstijgt boven wat "voor huisgenoten gebruikelijk" is. Verder moet er sprake zijn van een dusdanige afstand tussen mantelzorger en zorgvrager, dat een aanbouw of huisje in de tuin noodzakelijk is. Dus geen buurvrouw die "toch al naast je woont".
Toestemming voor een mantelzorgwoning of -aanbouw geldt voor maximaal 15 jaar, of zoveel korter als de mantelzorg duurt. Een geplaatste woning, aanbouw of verbouwde schuur moet daarna in de oude staat teruggebracht worden. Of zodanig aangepast worden, dat bewoning niet langer mogelijk is (lees: geen sanitair en keuken meer aanwezig). Het Besluit Omgevingsrecht geldt landelijk. Dus gaat het vóór gemeentelijke bestemmingsplannen. Overleg overigens altijd vóóraf met uw gemeente: de regeling is nieuw en kan aanleiding tot misverstanden geven die beter in overleg voorkomen kunnen worden.
Blijf op de hoogte!
Ir Grootveld op:
