Bouwcontracten met aannemers.
Tussen u en uw aannemer kunnen meningsverschillen ontstaan. Denk aan hoog oplopende kosten in de bouwfase, ten gevolge van het beruchte "meerwerk". Missers tijdens de bouw kunnen u veel geld kosten en kopzorgen geven. Goede afspraken vóóraf zijn daarom zeer belangrijk. Leg vast wat er moet gebeuren, en tegen welke kosten. Belangenorganisaties van bouwers en opdrachtgevers hebben hiervoor standaardcontracten opgesteld, zoals de "Verbouwingsovereenkomst 1998". Tegen de grootste risico's (faillissement aannemer, constructiefouten ed.) bestaan er garantieregelingen. Dit geeft beide partijen meer zekerheid.
 (scroll omlaag.....)
  
De aanbesteding.
De aannemer voert de verbouwing van uw woning uit. Omdat hier zoveel verschillende aspecten aan zitten, is het belangrijk om de aannemer waar u mee in zee gaat zorgvuldig te kiezen. Niet voor niets zijn er soms klachten over de kosten, de kwaliteit van het werk, de tijdsduur of het gebruik van verkeerde materialen. Hier enige tips om meningsverschillen en hoge rekeningen te beperken:
- Teken een (model)overeenkomst. Dan staat u sterk en weet zowel de aannemer als u welke afspraken er zijn gemaakt. Zet in de overeenkomst in elk geval hoe lang de werkzaamheden gaan duren en wat de kosten zijn. Vereniging Eigen Huis (VEH) heeft samen met de beroepsorganisatie BouwGarant de "Verbouwingsovereenkomst 1998" ontwikkeld. Samen met de Consumentenbond en de organisatie van "klussenbedrijven" VLOK zijn voor kleinere verbouwingen de hierop gelijkende "Uitvoeringsvoorwaarden 2006" vastgesteld.
- Dat een aannemer aangesloten is bij een beroepsorganisatie (NVOB, VLOK ed.) geeft geen garantie voor kwaliteit. Wel kunt u bij moeilijkheden makkelijker proberen de aannemer via zijn organisatie aan te spreken.
- Zonder werkomschrijving, berekeningen en duidelijke tekeningen kan er geen behoorlijke begroting worden gemaakt. Ook weet u zonder tekeningen niet echt wat u kunt verwachten. Neem deze bescheiden als onderdeel op in de overeenkomst en laat ze door beide partijen ondertekenen.
- Vermijd ‘stelposten’ in offertes en vooral in uw uiteindelijke overeenkomst. Kan dit echt niet anders, maak dan duidelijke afspraken over merken, types, materialen, kwaliteit en uitvoering om onverwachte kosten te voorkomen.
- Zorg dat u aanvullende mondelinge afspraken op schrift krijgt.
U kunt natuurlijk ook, aan de hand van een modelovereenkomst, samen met uw aannemer uw eigen contract vaststellen.
Als voorbeeld voor een aanneemovereenkomst treft u hieronder de integrale tekst van de hierboven genoemde "Verbouwingsovereenkomst 1998".
Verbouwingsovereenkomst 1998.
Volgens het model opgesteld door de ‘vereniging
eigen huis’ en het Nederlands Verbond van Ondernemers in de Bouwnijverheid
(NVOB), met de mogelijkheid van toepassing van de VerBOUWgarantie1.
Opdrachtgever en aannemer
Naam: Naam:
Adres: Adres:
Postcode: Woonplaats: Postcode: Woonplaats:
Tel: Tel:
hierna te noemen “opdrachtgever” hierna
te noemen “aannemer”
zijn het volgende overeengekomen:
1. Opdrachtgever geeft opdracht aan aannemer
om voor rekening van eerstgenoemde uit te voeren de nader aan te duiden
verbouwing van de woning
Adres:
Plaats:
welke opdracht de aannemer
hierbij aanvaardt en welke verbouwing hierna ook zal worden aangeduid
als “het werk”.
2. Het werk bestaat kort gezegd uit:
3. Het werk zal worden uitgevoerd overeenkomstig
de volgende tekening(en), technische omschrijving(en), ontwerpen en
berekening(en):
Elk der partijen is
in het bezit van een door ieder van hen geparafeerd exemplaar van bovengenoemde
stukken.
4. Aanneemsom excl. BTW : €
BTW : €
________________
Aanneemsom incl. BTW
: €
zegge:
In de aanneemsom begrepen stelposten 2
Omschrijving Bedrag
excl. BTW Bedrag incl. BTW
5. Betaling van de aanneemsom vindt plaats 3 4
a. in de volgende termijnen:
b. ineens na de oplevering.
6 Aanvang en uitvoeringsduur5
a. Het werk vangt uiterlijk
aan:
het
werk wordt opgeleverd 6:
1. binnen
werkbare werkdagen na de uiterste datum van aanvang.
2. op
(dag en datum invullen).
b. Het werk vangt uiterlijk
aan:
binnen
werkbare werkdagen nadat de voor de totstandkoming van het werk benodigde
vergunning(en) zijn verkregen;
het
werk wordt opgeleverd 7:
1 . binnen
werkbare werkdagen na de uiterste datum van aanvang.
2. op
(dag en datum invullen) onder de voorwaarde dat de benodigde vergunning(en)
uiterlijk op
(dag en datum invullen) zullen zijn verkregen.
Als op laatstgenoemde
datum de voor het werk benodigde vergunning(en) nog niet zijn verkregen,
zal de aannemer de opdrachtgever daarvan onverwijld in kennis stellen
en hem tegelijkertijd, of zo spoedig mogelijk nadien, informeren over
de eventuele gevolgen daarvan voor de overeengekomen datum van oplevering.
De voor de totstandkoming van het werk benodigde vergunning(en) zullen
door de aannemer worden aangevraagd binnen
werkdagen na ontvangst van de door de opdrachtgever ondertekende overeenkomst.
7. Op deze overeenkomst zijn van toepassing
de Algemene Voorwaarden voor Verbouwingen 1998, zoals opgesteld door
de ‘vereniging eigen huis’ en het Nederlands Verbond van Ondernemers
in de Bouwnijverheid (NVOB). Opdrachtgever verklaart hierbij een exemplaar
van deze voorwaarden te hebben ontvangen.
Aldus opgemaakt in tweevoud
plaats, datum plaats, datum
handtekening opdrachtgever handtekening
aannemer
Onderteken deze overeenkomst niet
wanneer u :
• De financiering van het werk nog
niet geregeld heeft!
• De Algemene Voorwaarden voor Verbouwingen
1998 niet ontvangen heeft!
BOUWGARANT
Bovengenoemde aannemer
verklaart WEL / GEEN deelnemer te zijn van Stichting BouwGarant.*
Indien de aannemer
deelnemer is van Stichting BouwGarant, bestaat de mogelijkheid om voor
het onderhavige werk garantie aan te vragen, voor zover het werk op
grond van de garantieregeling 2000 daarvoor in aanmerking komt.
Opdrachtgever wenst
WEL / GEEN gebruik te maken van de VerBOUWgarantie.*
* doorhalen hetgeen
niet van toepassing is
Van de toepassing
van de VerBOUWgarantie is eerst dan sprake indien aan de volgende voorwaarden
is voldaan:
- De opdrachtgever zorgt
zelf voor een tijdige melding van de aanvraag bij de Stichting BouwGarant;
- De aanvraag moet door de
Stichting BouwGarant zijn ontvangen voordat een begin is gemaakt met
het ingevolge voorgaande verbouwingsovereenkomst uit te voeren werk;
- De acceptatie van de aanvraag
blijkt uit een garantiecertificaat dat door de Stichting BouwGarant
aan de opdrachtgever wordt verstrekt.
Aan de VerBOUWgarantie
zijn kosten verbonden, welke voor rekening van de opdrachtgever komen.
De aannemer kan u hierover informeren.
Een aanvraagformulier
voor deze garantie kunt u aanvragen bij de aannemer of bij de Stichting
BouwGarant. U kunt het formulier ook downloaden
via www.bouwgarant.nl.
Algemene
Voorwaarden voor Verbouwingen 1998
Opgesteld door de
‘vereniging eigen huis’ en het Nederlands Verbond van Ondernemers
in de Bouwnijverheid (NVOB).
Artikel 1: Verplichtingen van de
opdrachtgever
1.De opdrachtgever zorgt ervoor dat de aannemer
tijdig kan beschikken over de gedeelten van de woning waaraan het werk
zal worden uitgevoerd. Als de aannemer voor of uiterlijk bij het sluiten
van de overeenkomst aan de opdrachtgever heeft medegedeeld dat het voor
de uitvoering van het werk noodzakelijk is dat de woning geheel of gedeeltelijk
wordt ontruimd, zorgt de opdrachtgever tijdig voor die ontruiming. Voor
of uiterlijk bij het sluiten van de overeenkomst stellen opdrachtgever
en aannemer vast welke mogelijkheden er zijn om de voor de uitvoering
van het werk benodigde bouwmaterialen op te slaan.
2.De opdrachtgever zorgt er voor dat de aannemer
kan beschikken over elektriciteit, gas en water.
3.De kosten van elektriciteit, gas en water ten
behoeve van de uitvoering van het werk zijn voor rekening van de opdrachtgever.
4.De opdrachtgever kan tijdens de uitvoering van
het werk, door derden werkzaamheden of leveringen laten plaatsvinden.
Zodra de opdrachtgever van die bevoegdheid gebruik wil maken, informeert
hij de aannemer. De opdrachtgever zorgt ervoor, dat de door derden uit
te voeren werkzaamheden en leveringen zodanig en zo tijdig worden verricht,
dat de uitvoering van het werk daardoor niet wordt belemmerd of vertraagd.
5.De opdrachtgever staat in voor de bouwmaterialen
die hij met het oog op de uitvoering van het werk aan de aannemer ter
beschikking stelt.
6.Als het werk wordt uitgevoerd naar een door of
namens de opdrachtgever vervaardigd ontwerp, staat de opdrachtgever
in voor de deugdelijkheid van dat ontwerp, tenzij de aannemer die verantwoordelijkheid
uitdrukkelijk van de opdrachtgever heeft overgenomen.
7.De in het vijfde en zesde lid omschreven verantwoordelijkheden
van de opdrachtgever laten de waarschuwingsplicht van de aannemer, als
bedoeld in artikel 2 lid 10, onverlet.
8.Onverminderd het bepaalde in artikel 2 lid 5,
draagt de opdrachtgever het risico van het door de aannemer aantreffen
van een zaak die een wezenlijke belemmering of bemoeilijking van de
uitvoering betekent, behoudens voor zover de aannemer redelijkerwijs
van de aanwezigheid van die zaak op de hoogte was of op de hoogte behoorde
te zijn. Doet zich een dergelijke belemmering of bemoeilijking voor,
dan treden aannemer en opdrachtgever met elkaar in overleg over de gevolgen
daarvan.
1.De aannemer is verplicht het werk goed en deugdelijk
en naar de bepalingen van de overeenkomst uit te voeren. Met inachtneming
van artikel 1 lid 5, staat de aannemer in voor de goede hoedanigheid
van de bouwstoffen, voor de geschiktheid voor hun bestemming en voor
hun tijdige levering.
2.De aannemer staat in voor de deugdelijkheid van
het door of namens hem vervaardigde ontwerp. De omstandigheid dat het
ontwerp door of namens de aannemer is vervaardigd op basis van een van
de opdrachtgever afkomstig schetsontwerp, of daaraan gelijk te stellen
ontwerp-voorstel, leidt niet tot een vermindering van deze verantwoordelijkheid.
3.De uitvoering van het werk moet zodanig zijn,
dat de totstandkoming van het werk binnen de overeengekomen termijn
gewaarborgd is.
4.De voor de totstandkoming van het werk benodigde
bouwvergunning wordt door de aannemer aangevraagd. Voor rekening van
de opdrachtgever komen de kosten die in samenhang met de aanvraag van
de bouwvergunning aan de overheid en aan andere instanties verschuldigd
zijn.
5.Als de aard van het werk hiertoe aanleiding geeft,
stelt de aannemer zich voor de aanvang van het werk op de hoogte van
de ligging van ondergrondse kabels en leidingen.
6.Het werk en de uitvoering daarvan zijn voor risico
van de aannemer met ingang van het tijdstip van aanvang tot en met de
dag waarop het werk is opgeleverd of geacht kan worden te zijn opgeleverd.
7.De aannemer wordt geacht bekend te zijn met de
voor het werk van belang zijnde overheidsvoorschriften en voorschriften
van nutsbedrijven, voor zover deze op de dag van de totstandkoming van
de overeenkomst gelden. De aan de naleving van deze voorschriften verbonden
gevolgen zijn voor zijn rekening.
8.De aannemer kan onderdelen van het werk in onderaanneming
laten uitvoeren, maar blijft voor die onderdelen volledig verantwoordelijk.
9.De aannemer is aansprakelijk voor schade aan
de eigendommen van de opdrachtgever, voor zover de opdrachtgever aantoont
dat deze door de uitvoering van het werk is toe gebracht, tenzij die
schade het gevolg is van een omstandigheid die niet aan de aannemer
is toe te rekenen. De aannemer vrijwaart de opdrachtgever tegen aanspraken
van derden tot vergoeding van schade, voor zover de opdrachtgever aantoont
dat deze schade door de uitvoering van het werk is toegebracht, tenzij
die schade het gevolg is van een omstandigheid die niet aan de aannemer
is toe te rekenen.
10.De aannemer is verplicht de
opdrachtgever te wijzen op onvolkomenheden in het door of namens de
opdrachtgever vervaardigde ontwerp en in de door hem ter beschikking
gestelde bouwmaterialen, een en ander voor zover de aannemer deze kende
of redelijkerwijs behoorde te kennen. Als de aannemer de in dit lid
omschreven verplichting niet nakomt, is hij voor de schadelijke gevolgen
van zijn verzuim aansprakelijk.
11.Als de opdrachtgever de aannemer
verzoekt om de toepassing van bepaalde werkwijzen of bouwmaterialen,
anders dan de in lid 10 bedoelde bouwmaterialen, dan wel aan de aannemer
verzoekt bouwmaterialen bij een bepaalde leverancier te betrekken, blijft
de verantwoordelijkheid voor de betreffende werkwijzen, bouwmaterialen
en leveranciers bij de aannemer berusten, tenzij de opdrachtgever ondanks
een door de aannemer gegeven waarschuwing, heeft volhard in zijn verzoek.
12.De aannemer is verplicht tegen
de risico’s, ais omschreven in de leden 6 en 9 van dit artikel, voldoende
verzekerd te zijn.
1.De aannemer deelt tijdig voor voltooiing van
het werk aan de opdrachtgever mee op welke datum het werk gereed is
voor oplevering.
2.Onder oplevering wordt verstaan de datum waarop
het werk aan de opdrachtgever wordt opgeleverd, nadat een rapport van
eventuele tekortkomingen is opgemaakt en door partijen is ondertekend.
3.Een tekortkoming die door de aannemer niet wordt
erkend wordt in het opleveringsrapport als zodanig vermeld.
4.De bij oplevering geconstateerde en erkende tekortkomingen
worden zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen 15 werkbare werkdagen,
hersteld. Deze termijn geldt ook als de aannemer besluit om een door
hem aanvankelijk niet erkende tekortkoming alsnog te herstellen.
5.Als gelet op de aard of omvang van de tekortkomingen
in redelijkheid niet van oplevering kan worden gesproken, zal de aannemer
na overleg met de opdrachtgever een nieuwe datum noemen waarop het werk
gereed zal zijn voor oplevering.
6.Bij overschrijding van de overeengekomen bouwtijd
is de aannemer een gefixeerde schadevergoeding aan de opdrachtgever
verschuldigd van f 50,-- per kalenderdag tot de dag waarop het
werk aan de opdrachtgever wordt opgeleverd. Als door de aannemer een
dag van oplevering is aangekondigd die ligt binnen de overeengekomen
bouwtijd, doch op die dag blijkt dat in redelijkheid niet van oplevering
kan worden gesproken, is de in de vorige zin bedoelde schadevergoeding
vanaf die dag verschuldigd. De schadevergoeding is zonder ingebrekestelling
verschuldigd en kan worden verrekend met hetgeen de aannemer nog toekomt.
7.Als de mededeling dat het werk zal worden opgeleverd
op een dag die ligt binnen de overeengekomen bouwtijd, nadien door de
aannemer wordt herroepen, is hij de in het vorige lid bedoelde schadevergoeding
verschuldigd vanaf de aangekondigde dag van oplevering tot de dag waarop
het werk aan de opdrachtgever wordt opgeleverd, tenzij de aannemer aannemelijk
maakt dat de opdrachtgever als gevolg van het herroepen geen nadeel
ondervindt.
8.Indien de termijn, waarbinnen het werk zal worden
opgeleverd, is uitgedrukt in werkbare werkdagen, wordt onder werkdag
verstaan een kalenderdag, tenzij deze valt op een algemeen of ter plaatse
van het werk erkende, of door de overheid dan wel bij of krachtens collectieve
arbeidsovereenkomst voorgeschreven rust- of feestdag, vakantiedag of
andere niet individuele vrije dag. Werkdagen respectievelijk halve werkdagen,
worden als onwerkbaar beschouwd, wanneer daarop door niet voor rekening
van de aannemer komende omstandigheden gedurende tenminste 5 uren, respectievelijk
tenminste 2 uren, door het grootste deel van de arbeiders of machines
niet kan worden gewerkt.
Na de oplevering
geldt een serviceperiode van 3 maanden. De aannemer zal tekortkomingen
die in de serviceperiode worden ontdekt herstellen, met uitzondering
van die waarvan hij aannemelijk maakt dat de oorzaak daarvan is toe
te rekenen aan de opdrachtgever.
1.Na de serviceperiode is de aannemer niet meer
aansprakelijk voor tekortkomingen aan het werk tenzij: a. het werk of
enig onderdeel daarvan een tekortkoming bevat die door de opdrachtgever
redelijkerwijs niet eerder dan op het tijdstip van ontdekking onderkend
had kunnen worden; b. het werk of enig onderdeel een ernstige tekortkoming
heeft. Een tekortkoming is slechts als ernstig aan te merken als die
de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast
of in gevaar brengt, hetzij het werk ongeschikt maakt voor zijn bestemming.
2.De opdrachtgever zal van een tekortkoming binnen
redelijke termijn na de ontdekking mededeling aan de aannemer doen.
3.De rechtsvordering uit hoofde van een tekortkoming
als bedoeld in het eerste lid onder a, is niet ontvankelijk als zij
wordt ingesteld na 5 jaren na afloop van de serviceperiode.
4.De rechtsvordering uit hoofde van een tekortkoming
als bedoeld in het eerste lid onder b, is niet ontvankelijk als zij
wordt ingesteld na 20 jaren na afloop van de serviceperiode.
1.De opdrachtgever is bevoegd de uitvoering van
het werk geheel of gedeeltelijk stil te leggen.
2.Op initiatief van de opdrachtgever regelen partijen
de gevolgen van de stillegging.
3.Als niet anders wordt afgesproken, geldt het
volgende:
- de kosten van
voorzieningen die de aannemer ten gevolge van de stillegging
moet treffen worden aan hem vergoed;
- schade die de
aannemer ten gevolge van de stillegging lijdt wordt aan hem
vergoed;
- duurt de stillegging
langer dan 14 dagen, dan heeft de aannemer recht op
betaling van het uitgevoerde werk;
- duurt de stillegging
van het werk langer dan 1 maand, dan is de aannemer
bevoegd het werk in onvoltooide staat te beëindigen.
In dat geval wordt door
partijen door middel van een gezamenlijke opneming
de omvang en de
toestand van het uitgevoerde werk vastgelegd
en wordt afgerekend
overeenkomstig het bepaalde in artikel 7.
4.De in het tweede en derde lid omschreven gevolgen
treden niet in als de stillegging het gevolg is van een tekortkoming
in de nakoming door de aannemer.
De opdrachtgever
is bevoegd de overeenkomst geheel of gedeeltelijk op te zeggen. Tenzij
het bepaalde in artikel 6 lid 4 of artikel 12 van toepassing is, heeft
de aannemer recht op de aanneemsom, vermeerderd met de kosten tot behoud
van het werk en verminderd met de hem door de beëindiging bespaarde
kosten. Ingeval van een dergelijke opzegging zendt de aannemer de opdrachtgever
een gespecificeerde eindafrekening. Met het oog op die eindafrekening
wordt door partijen door middel van een gezamenlijke opneming de omvang
en de toestand van het uitgevoerde werk vastgelegd.
1. De opdrachtgever kan de aannemer verzoeken
wijzigingen in het werk aan te brengen. De aannemer verstrekt zo spoedig
mogelijk na het verzoek schriftelijke opgave van de prijs van de wijziging
en de gevolgen voor de datum waarop, of de termijn waarbinnen, het werk
moet worden opgeleverd. Bij gebreke van een schriftelijke opdracht rust
het bewijs van de wijziging op degene die de aanspraak op verrekening
maakt.
2.Als bij de eindafrekening van het werk blijkt
dat het totaalbedrag van het minderwerk het totaalbedrag van het meerwerk
overtreft, heeft de aannemer recht op een bedrag gelijk aan 10% van
het verschil van die totalen.
3.Stelposten zijn in de overeenkomst genoemde bedragen
die in de aanneemsom zijn begrepen en die bestemd zijn voor hetzij
- het aanschaffen
van bouwstoffen; hetzij
- het aanschaffen
van bouwstoffen en het verwerken daarvan; hetzij
- het verrichten
van werkzaamheden,
die op de dag
van de overeenkomst onvoldoende nauwkeurig zijn bepaald en die door
de opdrachtgever nader moeten worden ingevuld.
Ten aanzien van
iedere stelpost wordt in deze overeenkomst vermeld waarop deze betrekking
heeft.
4.Als de aard van de stelpost niet of niet voldoende
is gespecificeerd, wordt die geacht uitsluitend betrekking te hebben
op de aanschaf van bouwstoffen.
5.Als een stelpost uitsluitend betrekking heeft
op de aanschaf van bouwstoffen, zijn de kosten van verwerking van die
bouwstoffen in de aanneemsom begrepen.
6.Bij de ten laste van stelposten te brengen uitgaven
wordt gerekend met de aan de aannemer berekende prijzen. Tenzij anders
overeengekomen is de opdrachtgever hierover een aannemersvergoeding
van 10% verschuldigd. Deze vergoeding wordt eveneens ten laste van de
stelpost gebracht.
1.Bij het verschuldigd worden van een termijn stuurt
de aannemer een rekening aan de opdrachtgever. Deze rekening moet binnen
2 weken na ontvangst worden betaald.
2.Binnen een redelijke termijn na de oplevering
stuurt de aannemer een gespecificeerde eindafrekening aan de opdrachtgever.
Het saldo daarvan moet binnen 4 weken na ontvangst worden betaald.
3.
De opdrachtgever heeft het recht om vanaf de
oplevering tot het einde van de serviceperiode een percentage van de
aanneemsom in te houden. Van dit recht kan de opdrachtgever alleen gebruik
maken indien die inhouding in de overeenkomst is vastgelegd.
Als het uitgevoerde
werk niet voldoet aan de overeenkomst, dan wel in het geval van niet
nakoming, heeft de opdrachtgever het recht de betaling geheel of gedeeltelijk
op te schorten. Het met de opschorting gemoeide bedrag moet in redelijke
verhouding staan tot de tekortkoming dan wel niet nakoming.
1. Als de opdrachtgever een rekening
niet tijdig betaalt, is hij met ingang van de eerste dag na het verstrijken
van de betalingstermijn de wettelijke rente verschuldigd over het bedrag
van de rekening.
2.
Als de opdrachtgever niet tijdig betaalt, kan
de aannemer tot incasso van de vordering overgaan, mits hij de opdrachtgever
schriftelijk heeft aangemaand om alsnog binnen 7 dagen te betalen en
die betaling is uitgebleven.
3.
Als de opdrachtgever niet tijdig betaalt, kan
de aannemer het werk stilleggen tot het moment waarop betaling alsnog
plaatsvindt, mits hij de opdrachtgever schriftelijk heeft aangemaand
om alsnog binnen 7 dagen te betalen en die betaling is uitgebleven.
Deze stillegging staat er niet aan in de weg dat de aannemer vergoeding
vordert van de schade en kosten die voortvloeien uit het in gebreke
blijven van de opdrachtgever. De aannemer zorgt er voor dat de schade
en kosten binnen redelijke grenzen blijven.
4.
Als tijdens het op grond van het vorige lid stilliggen
van het werk schade aan het werk ontstaat, komt deze niet voor rekening
van de aannemer, mits hij de opdrachtgever tevoren schriftelijk heeft
gewezen op dit aan het stilleggen verbonden gevolg.
1. Als de aannemer zijn verplichtingen
terzake van de aanvang of de voortzetting van het werk niet nakomt,
kan de opdrachtgever hem aanmanen om zo spoedig mogelijk de uitvoering
van het werk aan te vangen of voort te zetten. De aanmaning dient bij
voorkeur schriftelijk te gebeuren.
2.
De opdrachtgever is bevoegd het werk door derden
te doen uitvoeren of voortzetten, ais de aannemer na verloop van 7 werkdagen
na ontvangst van de in het vorige lid bedoelde aanmaning in gebreke
blijft.
3.
In het in het vorige lid bedoelde geval heeft
de opdrachtgever recht op vergoeding van de uit het in gebreke blijven
van de aannemer voortvloeiende schade en kosten.
4.
De opdrachtgever zorgt ervoor dat de kosten die
voor de aannemer voortvloeien uit de toepassing van de vorige leden
binnen redelijke grenzen blijven.
Als de opdrachtgever
de aannemer van een tekortkoming aan het werk op de hoogte stelt, is
de aannemer verplicht om zo spoedig mogelijk aan de opdrachtgever mede
te delen of hij bereid is de tekortkoming te verhelpen. Als hij daartoe
niet bereid is, vermeldt hij de redenen daarvan.
Alle geschillen
die naar aanleiding van deze overeenkomst of van overeenkomsten die
daarvan een uitvloeisel zijn, tussen de opdrachtgever en de aannemer
mochten ontstaan, worden beslecht overeenkomstig de regels beschreven
in de Statuten van de Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven in Nederland,
zoals deze 3 maanden voor het tot stand komen van de overeenkomst luiden.
Toelichting Verbouwingsovereenkomst 1998
Waarvoor deze overeenkomst is
bedoeld
Deze overeenkomst is bedoeld voor het
verbouwen van een woning met een vaste aanneemsom. Het gaat bijvoorbeeld
om het veranderen van een badkamer, het realiseren van een dakkapel
of het uitbouwen van een woonkamer. Het uitgangspunt is, dat de aannemer
het ontwerp maakt.
Het begrip “woning” kan ruim worden
geïnterpreteerd. Zo kan deze overeenkomst ook worden gebruikt voor
het (ver)bouwen van een garage of berging bij een woning.
Deze overeenkomst is niet bedoeld voor
het bouwen van een nieuwe woningen en ook niet voor een verbouwing die
door een architect wordt begeleid. Daar zijn andere overeenkomsten voor.
Voordat de overeenkomst door de opdrachtgever
en de aannemer kan worden ondertekend, moet duidelijk zijn wat de verbouwing
inhoudt en wat het gaat kosten (de aanneemsom). Daarom gaat aan de overeenkomst
vaak een offerte vooraf. Over hetgeen door de aannemer wordt geoffreerd
moet overeenstemming worden bereikt om vervolgens een overeenkomst te
kunnen sluiten.
Het is belangrijk dat de opdrachtgever
de overeenkomst niet ondertekent voordat hij de financiering van de
verbouwing heeft geregeld. Als de opdrachtgever gebruik wil maken van
bouwgarantie van de Stichting BouwGarant, moet hij daar duidelijke afspraken
met de aannemer over hebben gemaakt.
Informeer voor de start van de verbouwing
of uw opstal- en inboedelverzekering voldoende dekking geeft tijdens
de verbouwing.
Een verbouwing kan bezwaarlijk zijn voor
buren. Het is vaak verstandig om in een vroeg stadium (voor het sluiten
van de overeenkomst) met hen te overleggen over het bouwplan. Dit voorkomt
wellicht dat met succes bezwaar wordt gemaakt tegen het bouwplan.
De verbouwing mag niet in strijd zijn
met het burenrecht. Er mag bijvoorbeeld niet over de perceelgrens of
in strijd met een erfdienstbaarheid (zoals een recht van overpad) worden
gebouwd. Het is de taak van de opdrachtgever om dit na te gaan. Waar
in de overeenkomst en de Algemene Voorwaarden (verder AV te noemen)
sprake is van een bouwvergunning wordt tevens bedoeld de instemming
met een melding, als het gaat om een meldingplichtig bouwwerk.
De schriftelijke overeenkomst
Het is belangrijk dat de overeenkomst
volledig en juist wordt ingevuld en dat waar sprake is van keuzemogelijkheden
een keuze wordt gemaakt.
Als de opdrachtgever en de aannemer hebben
afgesproken dat een percentage van de aanneemsom tot het einde van de
serviceperiode kan worden ingehouden, moet dit in de overeenkomst worden
vastgelegd (artikel 9 lid 3 AV).
Alle stukken, waarin staat beschreven
of getekend wat de aannemer voor de overeengekomen aanneemsom gaat uitvoeren,
moeten duidelijk worden vermeld in punt 3 van de overeenkomst. Deze
stukken moeten door opdrachtgever en aannemer zijn geparafeerd.
Als de opdrachtgever de overeenkomst
tekent moet hij beschikken over de Algemene Voorwaarden voor Verbouwingen
1998.
Een deel van de verplichtingen van de
opdrachtgever is geregeld in artikel 1 van de AV, die van de aannemer
in artikel 2. De opdrachtgever moet zich realiseren dat hij verantwoordelijk
is voor door hem aan de aannemer ter beschikking gestelde bouwmaterialen.
Als hij eraan twijfelt of die bouwmaterialen geschikt zijn voor de verbouwing,
kunnen ze beter niet worden gebruikt. Dit geldt zeker als de aannemer
hem heeft gewaarschuwd.
Als het ontwerp voor de verbouwing van
de opdrachtgever of een door hem ingeschakelde architect afkomstig is,
staat de opdrachtgever in voor fouten in het ontwerp. Dit geldt niet
als de aannemer hem daarop had moeten wijzen.
Opdrachtgever en aannemer kunnen ook
afspreken (en schriftelijk vastleggen) dat de aannemer de verantwoordelijkheid
voor het door de opdrachtgever aangeleverde ontwerp overneemt. De bouwvergunning
wordt door de aannemer aangevraagd.
De door de gemeente voor de behandeling
van een bouwvergunningaanvraag in rekening te brengen kosten (leges)
komen voor rekening van de opdrachtgever.
Deze kosten zijn soms aanzienlijk. Het
is verstandig om voor het sluiten van de overeenkomst bij de gemeente
na te gaan hoe hoog die kosten zijn.
Als de aannemer onderdelen van de verbouwing
in onderaanneming laat uitvoeren (bijvoorbeeld loodgieterswerk) blijft
hij daarvoor volledig verantwoordelijk jegens de opdrachtgever. De opdrachtgever
moet eventuele klachten over het door de onderaannemer uitgevoerde werk
bij de aannemer en dus niet rechtstreeks bij de onderaannemer melden.
De aannemer moet tijdens de bouw voldoende
verzekerd zijn.
Bouwtijd
Opdrachtgever en aannemer doen er verstandig
aan duidelijk af te spreken wanneer wordt begonnen en wanneer het werk
klaar moet zijn. In het contract kan dat worden ingevuld onder het kopje
“aanvang en uitvoeringsduur”. Daar moet een keuze gemaakt worden
uit verschillende mogelijkheden. Kies voor de mogelijkheid, die het
best bij de situatie past. Voorbeeld: als de bouwvergunning er nog niet
is, kan beter geen vaste beginnen opleveringsdatum worden ingevuld.
De afgesproken bouwtijd of een later door de aannemer concreet aangekondigde
datum voor oplevering mag niet door de aannemer worden overschreden.
Gebeurt dat toch, dan is in artikel 3 van de AV een schadevergoedingsregeling
opgenomen. Als de bouwtijd is uitgedrukt in een aantal werkbare werkdagen
ligt het op de weg van de aannemer om een registratie van (on-)werkbare
dagen bij te houden. Hij moet de opdrachtgever tussentijds kunnen inlichten
over het nog beschikbare aantal werkbare werkdagen. In artikel 3 lid
8 van de AV is aangegeven wat onder een onwerkbare dag moet worden verstaan.
De aanneemsom is de vaste prijs voor
het afgesproken werk, maar de opdrachtgever kan tijdens de verbouwing
alsnog besluiten bepaalde dingen anders te laten uitvoeren dan was afgesproken.
In dat geval worden eventuele hogere of lagere kosten als meer- of minderwerk
verrekend. De aannemer moet de bijkomende of lagere kosten zo snel mogelijk
schriftelijk aan de opdrachtgever opgeven en ook aangeven of de bouwtijd
wordt verlengd door de wijzigingen.
In de aanneemsom kunnen ook stelposten
zijn opgenomen.
Stelposten zijn bedragen met het karakter
van een “budget”. Stelposten worden gebruikt:
- omdat een bepaald onderdeel van het
werk nog niet kan worden begroot (onvoldoende gegevens).
- omdat de opdrachtgever over een onderdeel
van het werk nog geen definitieve beslissing heeft genomen. Dat is vaak
het geval bij smaakgevoelige zaken, zoals een keuken, sanitair of tegelwerk.
Een stelpost moet worden benoemd. Bijvoorbeeld:
stelpost aanschaf keuken, stelpost leveren en aanbrengen tegelwerken,
stelpost aanschaf sanitair. Nadat de definitieve keuzen zijn gemaakt,
worden de werkelijke door de aannemer betaalde kosten verhoogd met 10%
vergoeding voor de aannemer en vervolgens met de stelpost verrekend.
De opdrachtgever moet er rekening mee houden, dat in verband met die
vergoeding voor de aannemer er netto slechts 100/110 deel van de stelpost
besteedbaar is. Voorbeelden:
1. Stelpost aanschaf keuken € 10.000,-.
Wil men de stelpost niet overschrijden, is 100/110 van dat bedrag, dat
wil zeggen € 9.090,91 netto besteedbaar voor aanschaf.
2. Als de keuken wordt gekocht voor €
10.000,- wordt € 11.000,- ten laste van de stelpost gebracht. Gevolg:
meerwerk € l.000,-.
3. Als er een stelpost aanschaf keuken
€ 10.000,- is afgesproken en de keuken wordt gekocht voor € 8.000,-
wordt € 8.800,- ten laste van de stelpost gebracht. Gevolg: minderwerk
€ 1.200,-.
Afhankelijk van de gemaakte keuzen en
van het oorspronkelijk gekozen budget kan er dus sprake zijn van een
overschrijding of onderschrijding van de stelpost.
Partijen kunnen een ander vergoedings
percentage voor de aannemer afspreken of dat op 0 % stellen en dat in
de overeenkomst vastleggen.
Nog een paar spelregels over stelposten:
1. Als de aannemer de bedragen voor de
stelposten noemt, moet er sprake zijn van reële bedragen.
2. Uit de omschrijving van de stelpost
moet duidelijk blijken of alleen de aankoop wordt verrekend of dat ook
de arbeid voor het in het werk aanbrengen ten laste van de stelpost
wordt gebracht. Is dat niet duidelijk, dan kan door de aannemer alleen
de aankoop, vermeerderd met de aannemersvergoeding worden verrekend.
De arbeid voor het in het werk aanbrengen wordt dan geacht in de aanneemsom
begrepen te zijn.
3. Als alleen de aankoop met de stelpost
wordt verrekend en de arbeid in de aanneemsom is begrepen wordt de arbeid
niet verrekend. Uitzondering: als de opdrachtgever kiest voor een aankoop,
waarvan het in het werk aanbrengen veel meer arbeidsuren kost dan de
aannemer had kunnen voorzien en de aannemer de opdrachtgever daar tevoren
op heeft gewezen.
Het achteraf verrekenen van stelposten
vormt voor de opdrachtgever een element van financiële onzekerheid.
Probeer daarom het opnemen van stelposten in de aanneemsom te vermijden
door zoveel mogelijk beslissingen te nemen vóór het tekenen van de
overeenkomst. Beide partijen weten dan tevoren precies waar ze aan toe
zijn en komen niet voor verrassingen te staan.
Als de opdrachtgever klachten heeft over
het werk of over de voortgang ervan, is de aannemer verplicht daar snel
en serieus op in te gaan. Dat staat in artikel 13 van de AV. Als de
aannemer zijn verplichtingen om het werk te beginnen of voort te zetten
niet nakomt, is in artikel 12 van de AV aangegeven welke stappen de
opdrachtgever kan nemen.
De opdrachtgever heeft het recht om het
werk stil te leggen. Dit wordt ook wel het schorsen van het werk genoemd.
Daar kunnen uiteenlopende redenen voor zijn. Hij kan de woning bijvoorbeeld
verkopen en de aspirant-koper weet nog niet of hij belang heeft bij
de verbouwing.
Als de opdrachtgever het werk stillegt
zijn de gevolgen geregeld in artikel 6 van de AV. Alle kosten moeten
aan de aannemer worden vergoed. Leg het werk dus niet stil zonder goede
redenen.
Als de opdrachtgever helemaal van de
overeenkomst af wil, kan hij die opzeggen. De gevolgen daarvan zijn
geregeld in artikel 7 van de AV. Alle kosten en de gederfde winst over
het niet voltooide deel van het werk moeten aan de aannemer worden vergoed.
De aannemer heeft geen recht op vergoeding
van winst en kosten als de stillegging of de opzegging aan hem te wijten
is.
Oplevering
De oplevering van het werk is zowel voor
de opdrachtgever als voor de aannemer een heel belangrijk moment.
Het risico van het werk gaat op de dag
van de oplevering over van de aannemer op de opdrachtgever en de serviceperiode
gaat in.
Ook als in de overeenkomst een vaste
opleveringsdatum is vastgelegd, kan de aannemer het werk eerder opleveren.
De gang van zaken bij de oplevering is vastgelegd in artikel 3 van de
AV.
Eventuele tekortkomingen moeten worden
opgeschreven. De opdrachtgever kan zich laten bijstaan door een bouwkundige,
bijvoorbeeld van de ‘vereniging eigen huis’.
De aannemer moet aangeven welke klachten
hij erkent en welke niet. De erkende klachten moeten binnen 15 werkbare
werkdagen worden opgelost. Relatief kleine tekortkomingen aan het werk,
die snel kunnen worden opgelost, zijn meestal geen reden om de oplevering
te weigeren.
Na de oplevering volgt een serviceperiode
van 3 maanden. Dit is in artikel 4 van de AV geregeld.
Na de serviceperiode blijft de aannemer
nog 5 jaar aansprakelijk voor tekortkomingen die niet eerder ontdekt
hadden kunnen worden. Gaat het om ernstige constructieve tekortkomingen
aan het werk dan is die termijn 20 jaar. De volledige regeling is te
vinden in artikel 5 van de AV.
De opdrachtgever moet de termijnrekeningen
van de aannemer binnen 2 weken en de eindafrekening binnen 4 weken na
ontvangst van de factuur betalen. Gebeurt dat niet, dan mag de aannemer
de wettelijke rente in rekening brengen. Blijft betaling uit, dan kan
de aannemer na aanmaning en aankondiging het werk stilleggen. De regelingen
hierover zijn vastgelegd in de artikelen 9 en 11 van de AV.
De opdrachtgever heeft volgens artikel
10 van de AV het recht om betalingen ter hoogte van een redelijk bedrag
op te schorten als het werk niet goed is uitgevoerd. Dat recht heeft
hij ook als vaststaat dat het werk niet of niet goed zal worden uitgevoerd.
Te denken valt aan een dreigend faillissement van de aannemer.
Zelfs als er goede afspraken zijn gemaakt,
kan toch een meningsverschil ontstaan, bijvoorbeeld over de kwaliteit,
de betalingen of de bouwtijd.
Het is verstandig om te proberen meningsverschillen
in overleg op te lossen, maar soms lukt dat niet. Dan is er een geschil
dat volgens artikel 14 van de AV kan worden voorgelegd aan de Raad van
Arbitrage voor de Bouwbedrijven in Nederland.
Omdat de kosten en risico’s van zo’n
procedure vaak aanzienlijk zijn, is het verstandig eerst juridisch advies
in te winnen.
De Verbouwingsovereenkomst 1998 en de
Algemene Voorwaarden voor Verbouwingen 1998 zijn voorwaarden die door
de Stichting BouwGarant worden geaccepteerd voor alle verbouwingen die
door de Stichting BouwGarant worden gegarandeerd.
De garantie van de Stichting BouwGarant
biedt uitkomst in de volgende gevallen:
1. bij faillissement van de aannemer worden
de extra kosten voor afbouw vergoed
tot maximaal 15% van de oorspronkelijke aanneemsom
met een maximum van
€ 22.689,--
excl. BTW.
2. bij gebreken na de oplevering worden
de kosten voor herstel vergoed tot
maximaal 15% van de oorspronkelijke aanneemsom
met een maximum van
€ 22.689,- excl. BTW
3. bij klachten over de kwaliteit van
de constructie worden de kosten voor herstel
vergoed tot maximaal 15% van de oorspronkelijke
aanneemsom met een
maximum van € 22.689,- excl. BTW
Meer informatie over de garantieregeling
en de kosten die daarmee gemoeid zijn kan uw aannemer u verstrekken,
als hij deelnemer is in de stichting. Ook kunt u zich wenden tot de
Stichting BouwGarant, Postbus 492, 2800 AL Gouda, telefoon 0182 –
693 700.
Uitsluitend aannemers die deelnemer zijn
in de Stichting BouwGarant kunnen werken onder garantie van de Stichting
BouwGarant laten uitvoeren.
Bij het sluiten van de overeenkomst moet
de opdrachtgever aangeven of hij van deze garantieregeling gebruik wil
maken. Als de opdrachtgever gebruik wil maken van de garantieregeling
dient hij het door de aannemer aan hem verstrekte aanvraagformulier
op te sturen naar de Stichting BouwGarant. De kosten voor de garantieregeling
worden door de aannemer bij de opdrachtgever in rekening gebracht. De
garantie gaat in nadat het werk door de Stichting BouwGarant is geaccepteerd
ten bewijze waarvan de opdrachtgever in het bezit wordt gesteld van
een garantiecertificaat.
Van belang is dat niet met het werk mag
worden begonnen voordat de opdrachtgever het garantiecertificaat heeft
ontvangen. Is al eerder met het werk begonnen, dan verliest de opdrachtgever
het recht op garantie. De garantie geldt voor werken met een maximale
bouwsom inclusief meerwerk van € 226.890,10 excl. BTW. In de Algemene
Voorwaarden voor verbouwingen is een bepaling opgenomen die de opdrachtgever
het recht geeft te bedingen om gedurende de onderhoudsperiode een nader
af te spreken percentage van de aanneemsom in te houden. Indien gebruik
wordt gemaakt van de garantieregeling van de Stichting BouwGarant is
dat een bruikbaar alternatief voor zo’n inhouding.
|
