Bouwcontracten met aannemers.

De verbouwing van uw woning wordt doorgaans verzorgd door een aannemer. Bij kleinere verbouwingen kan dit ook door een vakman of een klussenbedrijf. Het is belangrijk om het bedrijf of de vakmensen waar u mee in zee gaat zorgvuldig te kiezen. Niet voor niets zijn er soms klachten over de kosten, de kwaliteit van het werk, de tijdsduur of het gebruik van verkeerde materialen. Met onderstaande tips beperkt u dergelijke risico's:

Teken altijd een (model)overeenkomst. Dan staat u sterker en liggen de gemaakte afspraken vast. Neem in elk geval op hoe lang de werkzaamheden gaan duren en wat de kosten zijn. Vereniging Eigen Huis (VEH) heeft eerder samen met de beroepsorganisatie BouwGarant de "Verbouwingsovereenkomst 1998" ontwikkeld. De opvolger daarvan is de "Covo 2010". Samen met de Consumentenbond en de organisatie van klusbedrijven VLOK zijn voor kleinere verbouwingen de vergelijkbare "Uitvoerings­voor­waarden 2006" vastgesteld.

Welk contract voor u geschikt is, hangt mede af van de partij waarmee u in zee gaat. Let erop dat de aannemer in het contract of de algemene voorwaarden zijn aansprakelijkheid op gebreken in het werk niet (te veel) beperkt. En beding garanties op de kwaliteit en duur van het werk. Verzekert u in elk geval de afbouw bij een eventueel faillissement van de aannemer. De belangrijkste contracten zijn:

Let voordat u een definitieve overeenkomst met uw aannemer aangaat in de vorm van een contract, met name op de hieronder genoemde punten:

• Spreek een vaste prijs af.

  Dit biedt de meeste zekerheid. Als de aannemer op basis van "regie" (uurtarief) of "nacalculatie" (kosten achteraf vaststellen) werkt, dan wel "stelposten" of "verrekenbare hoeveelheden" opneemt, is de uiteindelijke prijs onduidelijk. Heeft u een vaste prijs afgesproken, maar laat u de aannemer werk verrichten dat niet was afgesproken? Dan kan de prijs hoger uitvallen.

• Ga uit van uw eigen omschrijving en tekeningen.

  Verklaar uw eigen tekeningen en omschrijving van toepassing. Die kunnen namelijk afwijken van hetgeen waarop de aannemersofferte is gebaseerd. Hiermee wordt gespecificeerd waarvoor u eigenlijk betaalt. Zorg dat het werk zo goed mogelijk wordt omschreven, zodat duidelijk is welke werkzaamheden de aannemer uitvoert voor de afgesproken aanneemsom.

• Leg vast wanneer u wat betaalt.

  Het meest gunstig is betaling achteraf. Bij kleine verbouwingen gaat een aannemer hier soms mee akkoord. Bij grote verbouwingen is het gebruikelijk om per fase van de bouw te betalen. Iedere keer als er iets is afgerond, doet u een betaling. Voorkom dat u te veel vooruit betaalt.

• Spreek af dat u een bedrag achterhoudt bij oplevering.

  Bijvoorbeeld 10 procent van de aanneemsom gedurende een oplevertermijn van bv. 3 maanden. Mocht u tijdens die periode gebreken ontdekken, dan is de kans groter dat de aannemer deze snel herstelt.

• Leg vast hoe lang de verbouwing duurt.

  Spreek af wanneer de aannemer met de bouw begint en wat de opleveringsdatum is. U kunt ook een oplevering afspreken binnen een aantal "werkbare werkdagen". Omdat een bouwer vaak afhankelijk is van weersomstandigheden.

• Spreek een boete af bij langere bouwduur.

  Neem op dat u recht heeft op een schadevergoeding/boete als de aannemer te laat oplevert. Zijn de Consumentenvoorwaarden Verbouwingen 2010 (Covo 2010) van toepassing, dan geldt de regel van 40 euro per kalenderdag.

• Neem ontbindende voorwaarden op.

  Als u nog niet zeker weet of u de financiering rondkrijgt of u wacht nog op de omgevingsvergunning of Wmo-subsidie, neem dan ontbindende voorwaarden op in het contract. Hiermee kunt u nog van het contract af als u de financiering of vergunning niet rond krijgt.

­

Krijgt u tijdens of na uw verbouwing, ondanks een goede voorbereiding toch een geschil met uw aannemer over het werk of de kosten? Gebruikt u dit stappenplan als u na oplevering van een verbouwing gebreken ontdekt in het uitgevoerde werk, waarvoor de aannemer volgens u aansprakelijk is.

• Verzoek tot herstel.

  Meld de gebreken binnen een redelijke termijn na ontdekking aan de aannemer. Doe dit via een aangetekende brief met ontvangstbevestiging of een email met verzend- en leesbevestiging. Als u te lang wacht met de melding kunt u uw recht op herstel verliezen. Let ook op de aansprakelijkheidstermijn van de aannemer. Valt u onder de Bouwgarant regeling? Stuur een kopie van uw melding naar Bouwgarant.

• Sta onderzoek toe.

  Na de melding van het gebrek moet uw aannemer het gebrek eerst kunnen onderzoeken. Dit moet binnen de termijn zoals in de overeenkomst aangegeven, of in ieder geval binnen een redelijke termijn.

• Ingebrekestelling.

  Reageert de aannemer niet of negatief, stel deze dan in gebreke. Doe dit via een aangetekende brief met handtekening van ontvangst of email met verzend- en leesbevestiging. Geef hem een laatste termijn van bijvoorbeeld 2 weken om alsnog tot herstel over te gaan. Meld dat u verdere (juridische) stappen overweegt als hij dit niet binnen deze termijn heeft gedaan. Heeft u een rechtsbijstandsverzekering, neem daar dan eerst contact mee op voordat u de brief schrijft.

• Geschillenregelingen.

  Als het niet lukt uw geschil op te lossen, kan een geschillenprocedure een laatste redmiddel zijn. Of dit zinvol is hangt van verschillende zaken af. Zoals uw juridische positie (mogelijke schuldvraag), het bestreden bedrag, de procedurekosten of een al dan niet aanwezige rechtsbijstandverzekering. Win zonodig eerst juridisch advies in. Uw contractafspraken bepalen welke geschillenbeslechtende instantie bevoegd is. Bij de Consumentenvoorwaarden Verbouwingen 2010 (Covo 2010) is bijvoorbeeld de Geschillencommissie Verbouwingen de bevoegde instantie om uw geschil voor te leggen. Deze procedure is relatief goedkoop.

­