Is er een architect of ontwerper bij uw plannen betrokken, dan maakt deze meestal eerst een schetsplan. Ook wel "schetsontwerp" of "voorlopig ontwerp" genoemd. Dat is een tekening waarin, als het goed is, uw wensen en uitgangspunten verwerkt zitten. Wanneer daar aanleiding toe is, kunnen er verschillende alternatieven getekend zijn. Bij het ontwerpen is globaal rekening gehouden met de gevolgen van allerlei eisen, die het Gemeentelijke Bouwtoezicht kan stellen. Zoals bestemmingsplaneisen, brandveiligheid, constructieve eisen ed. Al moeten deze eisen in een volgend stadium verder worden uitgezocht, de hoofdopzet van het bouwplan mag hierdoor niet al te sterk meer veranderen.
Doel van deze tekening is om u op papier te confronteren met de ruimtelijke consequenties van uw wensen. Eventuele tegenstrijdigheden en knelpunten komen zo aan het licht. U moet aan de hand van het getekende nadenken over uw prioriteiten en keuzes maken. Deze worden vervolgens in een aangepast schetsplan verwerkt. Datzelfde geldt voor eventueel gewijzigde inzichten van u of uw huisgenoten. U kunt het plan voorleggen aan anderen, zoals uw ergotherapeut, lotgenoten of bekenden. U kunt u deze tekening ook als basis voor uw WMO-aanvraag gebruiken.
De Welstandstekening.
De Welstandscommissie ("schoonheidscommissie") beoordeelt het uiterlijk van alle bouwplannen op "redelijke eisen van welstand". Zij adviseert de gemeente of uw bouwplan acceptabel is. Hoewel slechts van een advies sprake is, legt de gemeente het alleen in uitzonderlijke gevallen terzijde. Het moeten bouwen vanwege een handicap valt daar in de praktijk helaas zelden onder. Géén goedkeuring betekent doorgaans géén bouwvergunning.
Het verdient aanbeveling een voorlopig Welstandsadvies te vragen vóórdat u bouwvergunning aanvraagt. U kunt hiervoor het eerder gemaakte schetsplan gebruiken, voorzien van enkele gevelaanzichten en informatie over gebruikte kleuren en materialen. Ook moet u foto's van de bestaande situatie en van de omgeving toevoegen. Zijn er aanpassingen aan het bouwplan nodig, dan is dit in dit stadium goedkoper dan wanneer alles al volledig is uitgetekend. Soms kunnen in een "voorlopige bouwaanvraag" of "principe bouwaanvraag" de mogelijkheden voor uw voorstel binnen zowel Welstand als het Bestemmingsplan worden beoordeeld. U weet dan waar u aan toe bent, vóór u investeert in het verder uitwerken van uw plannen. Het nadeel is de benodigde extra proceduretijd die nodig is. Waarvoor bovendien geen termijn vastligt, zoals bij een normale bouwaanvraagprocedure.
De Bestektekening.
Bij uw aanvraag voor een (lichte of reguliere) Bouwvergunning moet u een bestektekening overleggen. Ook in de gevallen waarin "vergunningvrij" mag worden gebouwd, wil de gemeente op een tekening zien wat u van plan bent. De bestektekening bevat voldoende informatie voor de ambtenaar Bouwzaken, om zich een oordeel te vormen over de technische aspecten van uw plannen. Deze tekening bevat alle relevante gegevens, waaronder plattegronden, doorsneden en gevelaanzichten van de oude en nieuwe toestand. Verder gegevens over fundering, riolering en dak. Enkele principedetails worden op grotere schaal gevraagd, een situatietekening van de omgeving op kleinere schaal.
Ook in de prijsvormingsfase bewijst de bestektekening haar nut. Het is daarbij van belang, dat u de tekening laat maken door een onafhankelijke architect of tekenaar. De verschillende aannemers die u benadert, baseren er allemaal hun offertes op. Omdat ze elk van u dezelfde tekening hebben gekregen, zijn hun prijsaanbiedingen onderling vergelijkbaar. Wanneer u een tekening door één van de aannemers laat maken, wordt die ook de geestelijke eigenaar en heeft u niet het recht daar bij zijn concurrenten ook een prijs mee op te vragen. Tenslotte kunnen ook de WVG-instanties voor hun technisch oordeel met deze tekening uit de voeten.
In sommige gevallen wordt om aanvullende informatie verzocht. Dit verschilt per gemeente. Zoals bv. een ventilatie- en daglichtberekening. Een energieprestatie-(epc)berekening kan alleen bij nieuwbouw worden geëist, dus niet bij verbouwplannen. Al deze gegevens kan een architect of bouwkundige op verzoek voor u maken.
De constructietekening en -berekening.
Naast de onder "bestektekening" genoemde stukken wil Bouwtoezicht bij een bouwaanvraag ook altijd sterkteberekeningen en -tekeningen van de toegepaste bouwconstructies. Dit betreft informatie over de fundering, op palen of "op staal" (zonder palen), balklagen, beton- en staalconstructies. Voor deze werkzaamheden wordt in het algemeen, rechtstreeks of via de architect resp. de aannemer, een constructiebureau als afzonderlijke adviseur ingeschakeld. Zonodig laat deze ter plaatse door een sondeerbedrijf vaststellen, hoe het met de draagkracht van de grond gesteld is. Aan de hand van deze gegevens berekent het bureau de noodzakelijke funderingsconstructie en (indien van toepassing) het benodigde paaltype en de paallengte.
Niet alleen voor de gemeente, maar ook voor uw aannemer zijn deze gegevens van belang. Aannemers baseren hun kostprijs mede op de volgens de constructeur benodigde constructieve voorzieningen. Wanneer deze (nog) niet beschikbaar zijn op het moment dat u offertes opvraagt, dan zal de aannemer doorgaans en "stelposten" opnemen voor de volgens hem noodzakelijke constructies. Blijkt uit de constructieberekening meer of minder noodzakelijk te zijn, dan worden de kosten daarvan met u verrekend.
De werk- of uitvoeringstekening.
Op hoofdzaken bevat een bestektekening voldoende gegevens om aannemers een aanbieding te kunnen laten maken. Dezen beschikken doorgaans over voldoende kennis om een aantal, niet expliciet getekende, zaken op de juiste wijze in te schatten. Bedenk echter dat uw ideeën niet altijd dezelfde behoeven zijn als datgene wat de bouwer in zijn eigen aanbieding heeft omschreven.
Weinig bedrijven hebben voldoende ervaring met bijzondere eisen, die gelden bij het bouwen voor mensen met een intensieve verzorgingsvraag. Ook al beweert men "alles" te kunnen. Veel conflicten ontstaan doordat een onduidelijke opdracht is verstrekt en bouwer en opdrachtgever die achteraf verschillend interpreteren. Dan wel van mening verschillen over de kosten van extra, plotseling optredend, meerwerk tijdens de bouw zelf. Al zal een goede aannemer zuinig zijn op zijn reputatie, hij heeft nu eenmaal een ander belang als u.
U beperkt vervelende discussies door zoveel mogelijk zaken vóóraf vast te leggen. De meeste problemen die zich zouden kunnen voordoen zijn van technische aard. Met een goede werktekening en/of technische omschrijving legt u veel zaken vast. Zo zien alle partijen al in een vroeg stadium weinig zaken over het hoofd, die tot meerkosten kunnen leiden. De ontwerper kan deze immers, tijdens het maken van gedetailleerde werktekeningen, samen met u terdege uitzoeken. Iedereen weet zo waar hij aan toe is...
