Verschillende bouwtekeningen.
Uw gemeente vraagt u om een "bouwaanvraagtekening", de aannemer om een "bestek-" of "werktekening", en de welstandscommissie om een "schets- of ontwerptekening". Voor uzelf is het "schetsontwerp" heel verhelderend. De bouwer ziet juist meer in een "technische omschrijving" en "kostenraming". Vaak moet er een "constructietekening" komen met sterkteberekening. Waarvoor zijn al die verschillende tekeningen nodig? U ziet al gauw door de bomen het bos niet meer. Hieronder volgt een uitleg.
Het schetsplan of (schets)-ontwerp.
Is er een architect of ontwerper bij uw plannen betrokken, dan maakt deze meestal eerst een schetsplan. Ook wel "schetsontwerp" of "voorlopig ontwerp" genoemd. Dat is een tekening waarin (als het goed is) uw wensen en uitgangspunten verwerkt zitten. Wanneer daar aanleiding toe is, kunnen er verschillende alternatieven getekend zijn. De gangbare schalen zijn 1:50 of 1:100. Dat is resp. 50 of 100 maal kleiner dan de realiteit.
In het ontwerp is globaal rekening gehouden met de gevolgen van allerlei eisen. Uw eigen verlangens natuurlijk. Maar ook die van Wmo en het Gemeentelijke Bouwtoezicht. Denk aan bestemmingsplaneisen, brandveiligheid, constructieve eisen ed. Al moeten dit later allemaal verder worden uitgezocht, de hoofdopzet van het bouwplan mag daarbij niet sterk meer veranderen.
Doel van de ontwerptekening is om u in een vroeg stadium op papier te confronteren met de ruimtelijke consequenties van uw wensen. Eventuele tegenstrijdigheden en knelpunten komen zo aan het licht. Aan de hand van het schetsontwerp moet u nadenken over uw prioriteiten. En keuzes maken in geval van knelpunten. Het schetsplan wordt vervolgens hierop aangepast. U kunt het schetsplan ook voorleggen aan anderen om mee te denken. Zoals uw ergotherapeut, lotgenoten of bekenden. Een schetsontwerp kan ook als basis dienen voor uw Wmo-aanvraag.
De Welstandstekening.
De Welstandscommissie (vroeger: "schoonheidscommissie") beoordeelt het uiterlijk van alle bouwplannen op "redelijke eisen van welstand". Zij adviseert vervolgens de gemeente of uw bouwplan acceptabel is. Hoewel slechts sprake is van een advies, legt de gemeente het alleen in uitzonderlijke gevallen terzijde. Het moeten bouwen vanwege een handicap valt daar in de praktijk helaas zelden onder. Géén goedkeuring betekent doorgaans géén vergunning.
Het verdient aanbeveling een voorlopig Welstandsadvies te vragen vóórdat u een Omgevingsvergunning (vroeger: "bouwvergunning") aanvraagt. U kunt hiervoor het eerder gemaakte schetsontwerp gebruiken, uitgebreid met enkele gevelaanzichten schaal 1:100. Met de te gebruiken kleuren en materialen. Ook moet u foto's van de bestaande situatie en van de naaste omgeving toevoegen. Onverhoopt noodzakelijke aanpassingen aan het bouwplan zijn dit stadium goedkoper dan wanneer alles al volledig is uitgetekend. Soms kunnen in een "voorlopige aanvraag" of "principe aanvraag" de mogelijkheden voor uw plannen voor zowel Welstand als het Bestemmingsplan worden beoordeeld. U weet dan waar u aan toe bent vóór u investeert in het verder uitwerken van uw plannen. Het nadeel is de extra benodigde proceduretijd. Hiervoor geldt bovendien geen termijn, zoals bij een normale vergunningprocedure.
De Bestektekening.
Een bestektekening is noodzakelijk voor uw aanvraag Omgevingsvergunning. In "vergunningvrije" situaties kan de gemeente op zo'n tekening zien wat u van plan bent. Dat beschermt u ook tegen onterechte aanspraken tegen uw bouwplan. De bestektekening bevat voldoende informatie voor het Gemeentelijke Bouwtoezicht om zich een oordeel te vormen over de vergunningtechnische aspecten. Zoals bevat alle relevante gegevens op schaal 1:100, waaronder plattegronden, doorsneden en gevelaanzichten. Zonodig van de oude en van de nieuwe gewijzigde toestand. Verder gegevens over fundering, riolering en dak. Enkele principedetails worden op grotere schaal (1:5 of 1:10) gevraagd. Een situatietekening van de omgeving op kleinere schaal (1:500 of 1:1000).
Laat deze bestektekening altijd door een onafhankelijke architect of bouwkundige maken. Bij de prijsvormingsfase vraagt u hiermee bij verschillende aannemers offertes op. Omdat hun prijzen allemaal op dezelfde tekening zijn gebaseerd, zijn ze onderling goed vergelijkbaar. Het alternatief waarbij elke aannemer zijn eigen bouwplan bedenkt is om meerdere redenen af te raden. Ten eerste geeft het een hoop gepuzzel tussen technisch uiteenlopende offertes, vóór u ze eerlijk kunt vergelijken. Verder is de combinatie van maker (controleur) én uitvoerder van een bouwplan onwenselijk uit oogpunt van controle en kosten. Zoals de slager die zijn eigen vlees keurt! Tenslotte zijn de tekeningen van een aannemer niet rechtenvrij. U loopt zelfs het risico op schadeclaims wanneer u met zo'n tekening prijzen opvraagt bij de concurrent. U kunt ze ook betalen, net als bij een architect, om er vrij over te mogen beschikken.
Soms verzoekt Bouwtoezicht om aanvullende informatie. Bijvoorbeeld constructie-, ventilatie- en daglichtberekeningen. Of een bodemonderzoek. Dit verschilt per gemeente en per situatie. Een energieprestatie-(epc)berekening kan alleen bij nieuwbouw worden geëist, dus niet bij verbouwplannen. Naast Bouwtoezicht kunnen ook Wmo-instanties voor hun financiëel-technisch oordeel of raming met een bestektekening uit de voeten.
De constructietekening en -berekening.
Naast de eerder genoemde stukken wil het Gemeentelijke Bouwtoezicht bij een bouwaanvraag sterkteberekeningen en -tekeningen zien van de toegepaste bouwconstructies. Dit betreft oa. de fundering op palen of "op staal" (zonder palen), vloer- en dakbalklagen, beton- en staalconstructies. Formeel direct bij de aanvraag aan te leveren, in de praktijk is vaak uitstel mogelijk. Soms tot kort voor toekenning van een vergunning. Voor deze werkzaamheden wordt een constructiebureau ingeschakeld. Als afzonderlijke adviseur. Dit kan rechtstreeks door u, dan wel via de architect of aannemer. Indien noodzakelijk laat de constructeur door een sondeerbedrijf vaststellen, hoe het ter plaatse met de draagkracht van de grond gesteld is. Aan de hand van deze gegevens berekent het bureau de noodzakelijke funderingsconstructie en (indien noodzakelijk) het type paal en de lengte.
Niet alleen voor de gemeente, maar ook voor uw aannemer zijn deze gegevens van belang. Aannemers baseren hun kostprijs mede op de volgens de constructeur benodigde constructieve voorzieningen. Wanneer deze informatie (nog) niet beschikbaar is wanneer u offertes opvraagt, dan neemt een aannemer doorgaans "stelposten" op voor een uit hun ervaring geschatte constructie. Blijkt later meer of minder noodzakelijk te zijn, dan worden de kosten daarvan met u (of Wmo) verrekend.
De werk- of uitvoeringstekening.
Een bestektekening bevat de belangrijkste gegevens voor het laten maken van een aanbieding. Aannemers beschikken doorgaans over voldoende kennis om een aantal niet expliciet getekende, zaken op verantwoorde wijze in te schatten. Bedenk echter dat uw ideeën niet altijd overeenkomen met datgene, wat een bouwer vanuit zijn eigen gewoontes en ervaringen omschrijft. De verschillen merkt u pas tijdens de bouw!
Weinig aannemersbedrijven hebben voldoende ervaring met de specifieke bouweisen voor mensen met een intensieve verzorgingsvraag. Toch beweert bijna elke bouwer "alles" te kunnen. Veel conflicten ontstaan doordat de verstrekte opdracht onduidelijk blijkt. Bouwer en opdrachtgever kunnen die achteraf verschillend interpreteren. Dan wel van mening verschillen over de meerkosten voor extra werkzaamheden tijdens de bouw. Al zal een goede aannemer zuinig willen zijn op zijn reputatie, hij heeft nu eenmaal een ander belang als u.
U beperkt dergelijke vervelende discussies door zoveel mogelijk vóóraf vast te leggen. De meeste problemen die zich kunnen voordoen zijn van technisch-financiële aard. Uw architect of bouwkundige kan deze samen met u in een vroeg stadium al bespreken. Als u deze in een gedetailleerde werktekening laat opnemen, dan ligt er zo veel mogelijk vast voor alle betrokkenen. Wat het risico op onverwachte meerkosten beperkt. Zo bespaart u meestal een veelvoud van de tekenkosten.
Technische omschrijving en kostenraming.
De argumenten voor een goede werktekening gelden in gelijke mate voor een gedetailleerde technische omschrijving. Dit kan een globale omschrijving zijn van alle toe te passen materialen en constructies. Maar ook een uitgebreid, juridisch bestek is mogelijk. Veel wordt gekozen voor een beperkte omschrijving, toegespitst op de voor reguliere aannemers onbekende constructies voor zorgvoorzieningen en hulpmiddelen. Daarmee krijgt u wat nodig is en worden discussies daarover uitgesloten.
Een kostenraming van uw architect geeft u minder (eigenlijk: geen) prijsgaranties, zoals een aannemersbegroting dat doet. Uw architect (en het Wmo-adviesbureau) bouwt immers niet zelf. Een bouwer garandeert u daarentegen, om voor de aangeboden prijs het omschrevene ook daadwerkelijk te bouwen. Toch is in bepaalde gevallen zo'n kostenraming van een architect nuttig. Bijvoorbeeld wanneer er inzicht in de kosten nodig is en er (nog) geen offertes liggen, zoals in de ontwerpfase. Of om een aannemersbegroting (of Wmo-kostenraming) te kunnen controleren. Dat geeft u argumenten om in gesprek te gaan met de aannemer over besparingen. En met de Wmo-consulent over een aangepast (lees: hoger) subsidiebedrag.
Blijf op de hoogte!
Ir Grootveld op:
